10 respuestas a consultas habituales sobre el plano municipal
Los nuevos créditos bancarios, que fueron lanzados este ultimo año, viene con requisitos que romp
e el molde de los viejos hábitos y actualiza a compradores y vendedores sobre pasos y requisitos que con los años se fueron dejando de lado. El filtro más «chocante» es la falta o desactualización del plano municipal por parte del propietario interesado en vender. La realización del tramite por parte del profesional, sumado a los requerimientos para hacer el plano y los costos y tiempos que acarrea se han convertido en un dolor de cabeza para muchos vendedores que ante la dejadez o el desconocimiento tiene que encarar tal tramite en un tiempo record.
Es muy probable que si usted no tenga el plano municipal no existe ningún antecedente en el municipio. De todos modos, usted puede acercarse al municipio donde este la propiedad, al área de obras particulares o catastro y consultar si tienen algún antecedente. Si le dicen que no existe ningún plano, deberá contratar a un profesional matriculado para realizar el plano de la propiedad.
No. Es muy habitual confundir el relevamiento de un agrimensor por cedula catastral y revaluo (por un compra-venta) con el servicio de realizar el plano municipal con arquitecto. Son dos servicios totalmente diferentes. El primero es por un pedido o solicitud del escribano para conformar escritura (se hace en 72hs) y el segundo es un ítem obligatorio, que hasta hace un tiempo, inmobiliarias y escribanías no contemplaban y ahora el banco lo exige por cuestiones legales (lleva de un mes a varios meses dependiendo del caso y del municipio).
Deberá actualizarlo. Si no lo hace el banco rechazara la compra automáticamente.
No. El banco exige que el actual propietario haga ese trámite a su costa.
Hay bancos que exigen el sello “Aprobado” y otros bancos (la mayoría) exigen como mínimo plano actualizado con sello “Registrado”. Ambos planos son válidos, pero la diferencia es que un plano cumple con todas las normativas vigentes y además es una obra que en su momento fue ejecutada con expediente y profesional. El caso de “Registrado” es el caso de obra más habitual sin permiso previo (llamado en la jerga de la calle “hecho consumado”) que fue realizada de forma clandestina o ilegal por parte del propietario y sin intervención de un profesional matriculado. La obra registrada es una obra que no cumple normativas ni códigos municipales y provinciales (o las desconoce) en el encuadre especifico de ”obra antirreglamentraria”. El hecho de haberse ejecutado de forma clandestina (el propietario ejecuto la cosa con un albañil) ya lo hace un caso registrado y como el sello bien lo aclara “a los efectos de empadronamiento pudiendo el municipio exigir en el futuro la demolición de la cosa o la adecuación a las normas ya sea por un damnificado o tercero”
Si. Pero es casi inviable o descabellado hacerlo. Parece simple pero no lo es. Como explicación breve deberá contratar un profesional que le señale las normas que no cumple (las actuales, no las de antaño), tramitar expediente de obra, pagar gastos de colegio y honorarios profesional y cuando el expediente este aprobado ejecutar la obra para acondicionar la propiedad al codigo (demolición, cambios internos, modificaciones, etc). Un camino desaconsejable y nada conveniente para el bolsillo si su objetivo luego es vender.
La respuesta a las características del trámite la puede ampliar en este link: http://www.paredestudio.com.ar/servicios/subsistencias/
Según el caso y el municipio. En principio es un trámite oneroso y largo. Para que tenga una idea de tiempos (unos ejemplos) en el municipio de Morón (8 meses), Merlo (2 meses), Hurlingham (3 meses), Pilar (4 meses), Malvinas Argentinas (3 meses), Ituzaingo (8 meses), La Matanza (1 años o más) etc.
No. Cada caso amerita una consulta profesional y municipal para evaluar la viabilidad antes de encarar el trámite. No se puede registrar o hacer el plano de cualquier construcción.
Los planos municipales son obligatorios hace más de 50 años y NO opcional como muchos piensan. Muchos lo desconocen o niegan su obligatoriedad sumando un problema a corto o largo plazo. Sumado a que por cuestiones y afán de venta “inmobiliarias y escribanías” no lo solicitaban haciendo alusión omisa al tema ante el silencio del posible comprador. Mucha gente compro propiedades sin buen asesoramiento o acompañamiento por parte de estos, para incurrir de buena fe en propiedades con irregularidades. Los bancos con la bajada de los nuevos créditos bancarios exigen este cumplimiento por ley.
– Comente su caso en detalle vía formulario o llame al 6698-4352
Desea encarar el trámite? ampliee información
Más info? en este link
HOla, tengo una casa para vender con plano aprobado de la municipalidad pero no se hizo la final de obra. Es condicion para credito?
Hola Marcela. Si tenes un plano Aprobado y este plano coincide con lo ejecutado no vas a tener problemas para el apto bancario. Saludos. Carlos
Hola, Carlos. Ante todo, gracias por toda la información que brindás acá. Debería ser de lectura obligatoria para agentes inmobiliarios que suelen ignorar (o al menos eso muestran) toda esta regulación.
Te hago una consulta: en mi caso, estoy interesado en adquirir un PH en CABA SIN CRÉDITO BANCARIO. Al solicitar los planos de una reforma que realizaron hace 3 años los dueños, me informan que los tiene el arquitecto y que todavía no fueron presentados a la municipalidad porque se quedaron sin plata. La reforma actual fue aceptada en el reglamento de copropietarios.
Me surgen varias dudas: 1) es necesario que los vendedores presenten los planos al momento de concretarse la compra-venta? 2) si no está presentado en la municipalidad, puedo llegar a tener problemas a futuro con la reforma que hicieron ellos?
Además, nuestra idea sería, de comprar el PH, realizar una modificación en la terraza para hacerla transitable y accesible con una escalera externa. La instalación de esa escalera externa (con una supuesta base en el descanso de una escalera existente) requiere aprobación de los copropietarios y/o de la municipalidad?
Muchas gracias.
Hola Fernando. Gracias por consultar. Los planos deben estar actualizados al momento de la compra-venta. A lo sumo, como limite antes de escriturar deben estar. Si no fueron presentados, puede computarse el tema de la ampliación clandestina al nuevo propietario (intimación municipal). Si me comentas que fueron presentados y por cuestiones de plata no se terminaron seria bueno retomar con el mimo colega. La escribana puede dejar por escrito que sos consciente de la desactualización y que te haces cargo del tramite vos (le va a descontar cierta cantidad de dolares al vendedor). Lo mas difícil del caso PH es que algún propietario no quiera firmar y eso a la larga o corta puede ser un problema grave para vos. El tema de la escalera debe ir en el plano. Saludos. Carlos
hola una consulta .. compre una casa con credito hipotecario .. los planos no estaban terminados pero yo firme delante del banco que me comprometia a terminarlos y a su ves el vendedor firmo y dejo plata en la escribania para terminar los planos … paso un año y los planos no estan terminados … ahora escribania me llama para retirar el dinero que dejo el vendedor y yo terminar los planos … la consulta es si el banco me puede hacer algun problema si todavia no termino con los planos,,,,’
Hola Rodrigo. Bien lo decis vos «el vendedor firmo y dejo plata en la escribania para que (vos) termines o (comiences diría yo) con los planos. Ya que vos «te comprometias en terminarlos (o empezar a hacer)». La plata la retiene la escribania a penas se hace la transacción (un valor aproximado de lo que podría salir). Si no empezas la regularización o la omitis vas a tener problemas por seguro, con la entidad bancaria. Cualquier cosa me podes llamar. trabajo y llevo casos como el tuyo en varios municipios de la zona oeste. Estoy atento. Saludos. Carlos
Hola Carlos
Estoy por vender una propiedad , tengo los planos de mensura de cuando compre, ahora debo de hacerlos nuevamente para vender? No he realizado ninguna modificación en la casa no en el terreno
Hola Roberto. Si la casa esta igual al plano entonces no tenes que hacer nada. Saludos. Carlos
Hola Carlos te hago una consulta, compre un Ph
No apto crédito y me gustaría saber cómo hay que hacer para que sea apto crédito.
Muchas gracias
Hola Ignacio. Para tener la propiedad apta credito tenes que actualizar los planos con las construcciones que no figuren en el actual plano. Te va a salir «Registrado» lo que significa que solo algunos bancos te van a tomar ese plano. Lo digo en la nota de este blog (leela por favor). Saludos. Carlos
Hola buenas noches, estoy por comprar la casa donde estoy alquilando , el banco nación pedía planos aprobados, el dueño los hizo , pero de la municipalidad salió con sello registrado, bajo ordenanza 12659/16 ,por lo que el banco no los aceptó y me sigue pidiendo con el sello aprobado,que me queda por hacer? Será que no pagó la multa por lo no declarado?o solo por lo que está antirreglamentario,que es la distancia del pasillo?
Hola Emilio. Lee las preguntas 5 y 6 de la nota. Saludos. Carlos
Realizo una consulta.el lote en donde quiero construir esta a nombre de mi señora que lo adquirio de soltera.Estamos tramitando un credito los dos,quisiera saber a nombre de quien van los planos.De ambos o solo de mi señora ,ya que los dos vamos a ser titulares del credito,.SaludosESpero su respuesta
Hola José. Si la escritura o boleto compra-venta esta a nombre de tu señora (de soltera), el plano va a estar a nombre de ella sola. Acá lo que manda es el titulo de propiedad, si el lote al principio era solo de ella (por equis motivo) y ahora se construyo una casa que hicieron juntos y ambos estan casados, la propiedad es de los dos (por más que la escritura solo la nombre a ella). A los efectos de hacer un plano es meramente de procedimiento y para el municipio el titular es tu señora. Insisto esto no cambia la situación actual. Si te preocupa mucho (no deberia ser asi) y queres que este a tu nombre y tu mujer en la caratula vas a tener que ir a una escribania y asesorarte legalmente. Saludos. Carlos
Hola Arq.,
Uds. brindan el servicio para acelerar un tramite de aprobacion de planos en Municipios? En mi caso ya presente los planos en Tigre y llevo cuatro meses de espera y necesito que el tramite salga poque se vencen los tiempos de otorgamiento del credito hipotecario para el comprador
Hola Federico. No trabajo en el municipio de Tigre, solo zona Oeste. Cuando un expediente tarda mucho hay que estarle encima (ir seguido al municipio). No se cual es tu caso. Pero tengo entendido por otros colegas que la tramitación en Tigre es relativamente rápida y eficiente a comparación de otros municipios. Un consejo: cuando mis clientes tienen crédito hipotecario prefiero que decidan ellos y no yo, ya que les comento de los tiempos de proyecto y los tiempos municipales que son ajenos a los tiempo del propietario/profesional. Prefiero PERDER el caso que prometer algo que no esta en mis manos (la municipalidad). Saludos. Carlos
Buenas tardes: necesito saber si vendo a una persona que no utiliza crédito bancario y mi casa no tiene planos, puede vender dejar iniciado el trámite de planos y que los compradores terminen el proceso? Muchas gracias
Hola Laura. Podes dejar los montos por escribano durante la venta (te lo va a retener para los pagos de honorario de arquitecto, colegio de arquitectos, multas, sellado municipales y derechos de construcción) todos valores que calcula el arquitecto. Lo que no podes, es iniciar el tramite, ya que solo puede hacer el tramite el PROPIETARIO de la casa. En este momento tengo un caso asi. La vendedora (que se mudo a otra provincia) dejo los montos que calcule en la escribania y el nuevo propietario (quien compro la casa) ha iniciado el tramite cuando tiene en su poder un boleto de compra-venta sellado o en su defecto ya con escritura. Los planos van a salir a nombre del nuevo propietario. Es SOLO un camino para cuando el comprador no se maneja con banco. De todos modos consulta llamando por telefono a un colega para que te haga la viabilidad de REGISTRO, ya que cada caso hay que evaluarlo (no se puede registrar cualquier cosa). Saludos. Carlos
Hola! Si la propiedad que elegi para presentar en el banco tiene reformas internas los planos sirven? El vendedor dice que modifico algunos ambientes. Que «corrio» la cocina de lugar y el baño por una cuestion de comodidad. Espero tu respuesta, muchisimas gracias!
Hola Mariana. Eso depende de la vara del banco que elijas. Para la municipalidad los planos deben actualizar aunque sea una modificación interna (y no sume metros). Saludos. Carlos
Hola saludos cuanto sale un plano de una casa saludos
Hola Cristian. La pregunta es muy incompleta. De todos modos, para saber bien el caso y responderte de forma precisa, te sugiero me llames por telefono. Saludos. Carlos
Hoal, quería consultarle si una propiedad en donde antes tenía un patio y ahora ese patio lo techo y transformó en cuarto es apto crédito. Desde la inmobiliaria dijeron no haber agregado metros, sino simplemente cerrar el ambiente. Esto puede ser rechazado?
Saludos y muchas gracias!
Pablo.
Hola Pablo. Si el patio (descubierto) se techo con una cubierta de madera, metálica, hormigón, etc pasa a ser cubierto. El plano hay que actualizarlo si o si. Cuando esa obra se hizo sin permiso municipal al realizar el nuevo plano queda con sello «Registrado». No todos los bancos aceptan un plano con tal sello. Deberías consultar con tu banco qué requisito tiene el mismo (si sos el comprador). Espero haberte respondido ya que la pregunta que me haces es muy incompleta y responder con generalidades puede jugar en tu contra ya que cada caso hay que evaluarlo. Llama a un arquitecto, paga la consulta (es accesible) y evita asesorarte con la inmobiliaria ya que en el afán de vender contestan cualquier verdura. Saludos. Carlos