En los años de ejercicio, conocer las particularidades de cada municipio y la diversidad de casos implica varios factores determinantes para la viabilidad de registro de un caso. Sin embargo, no hay duda que existe un denominador común que a continúan son clásicos para complicar o impedir que una propiedad pueda actualizar o simplemente realizar los planos municipales (con la consabida complicación que implica para un propietario desayunarse que está acorralado, muchas veces, por su propia acción sea reciente o pasada)
- Tener 3 o más viviendas en una zona no permitida: muchos municipios en ciertas zonificaciones no se permite más que una casa por lote. Existen excepciones y consideraciones legales para una segunda casa familiar (con parentesco). A partir de la tercera vivienda, aunque esta fuera de la misma familia, no se permiten su registro. Es un caso muy común sin solución. A la larga se tendrá que solicitar una excepción por via HCD. Es que los códigos urbanos no permiten el registro de cualquier cosa que a los propietarios se les ocurra ejecutar sin permiso (clandestino)
- Flojo de papeles: muchos casos no pueden realizar los planos por un tema de titularidad. Requisito fundamental y clave. Los juicios de sucesión en trámite, o sucesiones no inscriptas, los casos de usucapión iniciados, escritura de propietarios anteriores fallecidos, boletos de compra y venta sin sellar, etc son parte de una larga lista que impiden iniciar el trámite en cualquier municipio. Es común también que los hijos o nietos deseen hacer los planos y que cuenten con una escritura de sus padres o abuelos (fallecidos), cosa que no podrá ser posible, hasta no tener la sucesión inscripta en mano.
- Exceder los metros cuadrados permitidos: ciertos municipios no permiten registrar casos de cualquier tipo (comercio, industria, viviendas, etc) que excedan los metros cuadrados permitidos máximos para la zona y lote en cuestión. Aunque existen ordenanzas especiales en ciertos municipios es muy común no poder hacer los planos por el excedente de construcción.
- Tener alguna parte en obra o con un porcentaje alto sin terminar: existen casos que tienen su propiedad sin terminar o incluso alguna parte o la totalidad de ella en plena obra. Para poder registrar un caso es fundamental que esta esté terminada y habitable. La norma contempla hasta un 15% sin terminar de rubros puntuales como pintura, pisos, cielorrasos, colocación de artefactos, barandas, apliques de luz, mobiliario de cocina o placares, etc pero no así de muros interiores, techos completos, vanos sin ventanas o revoques totales no ejecutados, etc.
- En los PH no contar con el aval de algún copropietario: en lotes con construcciones afectadas a PH (Propiedad horizontal) el registro del plano por actualización no es solo de la unidad que haya ampliado e interesada en el trámite. La norma exige que en estos casos se actualice todo el predio (si, todo el predio, incluido las ampliaciones que hubieran realizado sus copropietarios en sus unidades). Como debe existir un consentimiento de todos los copropietarios con que haya o exista uno que se niegue no se podrá hacer el plano.
- Tener deuda municipal: aunque es un caso menor y poco grave considerando lo expuesto anteriormente, muchas veces se tiene deuda de muchos años y de montos exorbitantes que hace inviable poder iniciar el trámite de los planos. Es un requisito mínimo estar al día con los impuestos municipales.
- Contar con actas o juicios de reciente o vieja data: sucede que muchos propietarios desconocen o desoyeron actas o cedulas que fueron computadas hace años (sean por obras clandestinas en plena construcción o por cruce de datos). Esto determina que el municipio automáticamente genere un expediente en el juzgado de faltas y que termine por lo general en cuantiosos multas y pago de honorarios de abogados. La mayoría de los municipios con el tiempo envían estos casos a estudios jurídicos de difícil solución.
- Habilitar una actividad en una zona no permitida: ciertos usos o actividades no están permitidas en ciertas zonas. Es habitual que algunos propietarios se “lancen” a ejecutar una obra para un emprendimiento que después no es posible en tal zona y que se pudiera haber evitado con la consulta previa.
- Haber hecho uso anteriormente de ordenanzas especiales: es un caso muy habitual contar con un plano anterior (ya sea del anterior propietario o del actual) y que se hizo uso de alguna ordenanza especial (denominadas “comodín” que se usan una sola vez). Sin embargo, la falta de consulta profesional a un arquitecto (el asesoramiento) y el afán constante de querer seguir construyendo hacen que los propietarios caigan en un círculo complicado y sin salida.
- Los costos, multas y retroactivos impagables: aunque no es un impedimento técnico sino económico-legal, los costos que se deben contemplar en ciertos casos y municipios, imposibilita que un propietario pueda afrontar tales gastos. La construcción clandestina a empadronar es un verdadero costo que se debe tener bien en claro antes de iniciar el trámite. Por desgracia, los retroactivos en impuestos que calculan ciertos municipios, son informados en el transcurso del trámite y no antes de este. Por su complejidad, dependerá informar al propietario de forma aproximada en base a su experiencia del profesional y los casos similares tratados con anterioridad.
- Escrituras con varios propietarios: existen casos que un mismo terreno o predio esta inscripto con varios propietarios, supongamos dos matrimonios o dos hermanas (por dar ejemplos). Si una de estas partes tiene la intención de hacer los planos y lo otra no (por cuestiones económicas, peleas familiares, etc) en ese caso NO se podrán hacer los planos de obra municipales ni tampoco los de subdivisión. Es muy común, ante rivalidades, la solución de poner a un abogado. Sin embargo, esta desagradable idea solo confronta más y para colmo el estado, la justicia y los abogados de ambas partes quitaran dinero a ambas partes, pasaran años y el disgusto sera mayor. Una solución conveniente es desistir de la pelea, tratar de ceder un poco (incluso no estando de acuerdo) pagar todos los gastos a costa de una de las partes, para abordar un camino viable y solucionar el tema en un plazo muy corto.
Se puede concluir que la vía de registro para “plano por obra ejecutada sin permiso” es una herramienta que tiene la ciudadanía para regularizar lo que se ejecutó de forma ilegal o clandestina. Sin embargo, este instrumento no faculta al propietario a registrar cualquier cosa que afecte a la ciudad (por eso existe un código urbano que todos debemos respetar). Mucho de lo anterior expuesto se podría haber “evitado” con la consulta a un arquitecto, sea en el momento antes de la compra de una propiedad o en el caso de decisión por parte del propietario de encarar una inminente construcción o ampliación, habito que no es común por parte de una gran parte de la sociedad.
