La detección por un inspector municipal en plena obra o proceso de construcción (clandestina) por parte de un propietario es el peor caso. Muchos, por desgracia, ante el desconocimiento o no haber realizado ANTES de empezar, una simple consulta profesional con arquitecto matriculado, se lanzan a una obra de construcción de manera directa.
Estábamos en plena obra de construcción y la municipalidad nos intima a presentar un “permiso de obra”. ¿Qué significa esto?
Aunque es un hábito muy arraigado empezar una construcción nula de papeles, la instancia de detección municipal en plena obra es el caso más desfavorable. La municipalidad tiene la obligación de suspender o detener una obra no informada (sea de la escala o tipo que fuera). Automáticamente detectada la obra clandestina, el municipio averiguara los antecedentes del predio infractor y efectuara un expediente con esa caratula que estará en la mira municipal de forma constante y activa.
El propietario, quien fue informado por acta o formulario oficial, tendrá unos pocos días para presentarse ante obras particulares del municipio para informarse y regularizarlo inmediatamente, con la posibilidad de solicitar prórroga de 30 días para presentar solución con un profesional matriculado.
¿Qué pasa si no respondo u omito la detección municipal?
Decisión desafortunada si lo está pensando. Es acrecentar el hecho anterior a la décima potencia (complicar su patrimonio: casa, terreno, locales, etc). Entra en la esfera judicial: el municipio contra usted.
El costo de hacerlo al revés: sin tiempo ni opciones
A diferencia de quienes presentan en forma y en tiempo (con profesional matriculado) una obra a construir (entiéndase: el trámite previo a empezar una obra “a construir, ampliar o modificar”) así como quienes hayan efectuados construcciones y en el efecto “ruleta rusa” no fueron detectados antes (o no aun) hacen una presentación espontanea*, el caso de la detección por acta en manos de un inspector en plena obra es el contexto limite más tortuoso e intricado.
Los pasos, tiempos y requisitos: como primer paso debe contratar los servicios de un profesional arquitecto que haga un relevamiento de la obra (este como este), juntar los requisitos del predio (que le solicitara) para efectuar la consulta municipal de técnico a técnico por todos los departamentos municipales. Luego de tal recorrida y con la información en concreto, profesional-cliente analizaran las opciones posibles con sus pros y contras.
En el caso que fuera viable regularizar tal detección: el siguiente paso es la contratación profesional y conformar expediente. Se hará un estado de obra con el porcentaje faltante a ejecutar y será responsabilidad del profesional lo que quede terminar o ejecutar. Antes el profesional debe presentar el plano con todos los requisitos municipales y se efectuara el expediente que tendría que haber tenido antes (permiso de obra). Para este proceso tenga en cuenta que puede tardar entre 3 a 6 meses (mínimo) mientras tanto usted tiene la obra parada.
*La presentación espontanea o también llamada plano de registro o empadronamiento de construcciones sin permiso no siempre son viables ni son el mejor camino. Esto significa que si la construcción a empadronar no cumple o está en infracción grave, ejemplo: construyo un dúplex en una zona en la que no está permitida, la caratula del plano será “sujeto a demolición” (una pesadilla anunciada que le dará un dolor de cabeza)
Los costos municipales de cada instancia: cielo, perdón o infierno
El propietario que presento el plano ANTES de construir, por ejemplo, pagara un canon por metro cuadrado de 100$. El segundo, que se presenta espontáneamente (y no fue detectado antes o aun) pagara un canon de 200$ el metro cuadrado. Y el tercer caso, detectado en plena obra pagara un canon de 300$ más multas por metro cuadrado. En el caso segundo y tercer caso deberá considerar los gastos de colegiado profesional (obligatorio) por haber construido/ejecutado una obra SIN intervención profesional (paga lo que no pago antes)
No confundir declarar construcciones a nivel provincial (ARBA) con declaración municipal.
Son muchos los que comentan “pero llame al agrimensor, midió la casa y me hizo el registro de la pileta, el quincho y las piecitas de arriba con el bañito que no figuran en el plano”. El registro mediante formulario de ARBA (a nivel Pcia. de Buenos Aires) es obligatorio e implica una presentación con categoría de declaración jurada con resolución de 48 horas mínimo, que hace un agrimensor o arquitecto. Pero el trámite NO termina ahí.
El proceso de registro anterior, debe continuar mediante plano asentado en el municipio y lo debe realizar un arquitecto matriculado. Este trámite es MUY DIFERENTE al provincial y lleva varios meses (según el municipio). Antes de lanzarnos en el trámite propiamente dicho se hará una viabilidad (un paso previo que lleva uno o tres días) para verificar la gravedad del caso en construcciones existentes o ya ejecutadas y si su SU REGISTRO es posible. Recuerde que quien controla su propiedad es el municipio en concordancia con la provincia.
Al construir: ¿Aviso de obra o permiso de obra?
Un aviso de obra municipal es un escrito que puede hacer el propietario informando o avisando de cambios no significativos en su propiedad “a realizarse” y que no requiere de modificaciones, como arreglar la vereda, cambiar un solado, pintar la fachada, renovar una carpintería sin modificar el vano, etc. En la práctica son pocos los que acuden a esta figura.
En el caso de permiso de obra es un expediente que debe conformar un profesional por intervención. Sea agregar metros, modificar lo existente o construir en un lote desde cero (el mejor de los casos). Sea, ampliación de un comedor, modificación distribución interna, cierre de una galería o agregado de una cochera, construcción de pileta de hormigón o fibra, quincho, deposito, otro dormitorio, local comercial, etc. Todos conforman expediente y queda asentado en el historial legal del predio a futuro.
Este expediente se realiza con tiempo e interviene un responsable del proyecto y una dirección de obra. De todos modos este camino previsor ante una necesidad imperiosa de construcción es bueno empezar a encararlo con una consulta o entrevista en el domicilio o en el estudio.
Conclusión final de las construcciones clandestinas o viciadas de irregularidad:
Por desgracia, el pasado y el futuro de muchos predios con construcciones existentes en la urbe es sombrío e inviable. Por otro lado tienen soluciones posibles y siempre se puede retraer o acomodarse a las normas, leyes y ordenanzas vigentes (que antes el propietario omitió por desconocimiento). El único límite estará netamente en la decisión del propietario y qué desea dejarse a si mismo (y a los suyos) en corto o largo plazo. Pan para hoy, hambre para mañana.
Hola Carlos ,yo construí en un pulmón de mazana y ahora el municipio me amenaza en demoler , mi pregunta es se puede evitar la demolición o conoces casos de demolición? gracias
Hola Pablo. La pregunta que me haces es mejor evaluardo en detalle ya que implica entender bien el caso con más data. Sugiero evalues el caso con una entrevista paga con profesional de la zona. Saludos. Carlos
Hola Carlos. Mi consulta es la siguiente, hace unos seis años construí mi casa con un arquitecto y él nunca presentó ningún plano ante la municipalidad; ni uno. ¿Tiene el arquitecto algún tipo de responsabilidad por esta omisión? Ahora la municipalidad me ha intimado a presentar los planos, pagar multas e intereses.Gracias. Cecilia
Hola Cecilia. Los datos que me brindas son incompletos para responderte. La clave es si firmaste un contrato con mi colega y en concepto de qué. Si no es asi es tu palabra contra la de él. Comunicate por telefono y asesorate bien sobre el tema con algun colega de la zona para que te pueda responder con datos certeros. Saludos. Carlos
Buenas tardes. Soy Alexis de morón, prov de BS as. Tengo un vecino que está construyendo casi el 90% de su lote, con medianera de más de 5 metros de altura lo cual le quita todo el sol a mi propiedad. Tengo firma de conseguir que detenga la obra? Estoy en un problema.a moral, ya que no quiero perjudicarlo pero su obra me está dejando sin un solo Rayo de sol.
Hola Alexis. Si el vecino tiene expediente de obra puede hacerlo sin problemas (porque cumple con el codigo). Si por el contrario no lo tiene podés consultarlo en el municipio (haciendo una consulta, no una denuncia) y te van a ayudar para que puedas evacuar tus consultas. Eso si, se vas al municipio o tenes intención de denunciar, tenes que tener los planos actualizados (de TU propiedad) ya que es habitual que el denunciante tambien se convierta en denunciado. Saludos. Carlos
Hola te hago una consulta? Soy de san isidro, tengo un galpon el cual quiero demoler, necesito permiso de obra? Y otra pregunta tengo que modificarlo en el plano? Gracias
Hola Vanesa. Las dos preguntas que me haces en realidad llevan la misma respuesta. Tenes que solicitar permiso de obra para la demolición. La forma de presentarlo es con arquitecto y es mediante expediente municipal que implica el plano ultimo que tengas con esa afectación (nuevo plano). No es un tramite barato. Consulta tu caso por la zona con un arquitecto. Saludos. Carlos
Hola Carlos, quería hacer una consulta. Estamos refaccionando nuestro ph en vicente lopez y los vecinos denunciaron la obra en la municipalidad. Vino la inspectora y obligo al obrero a dejarla pasar, nosotros no estabamos y la clausuró. Podemos ir a la municipalidad a hacer el aviso de obra? O como sigue el procedimiento? Tiramos dos paredes que tenian humedad y le vamos a poner ventanal, no vamos a ampliar.
Hola Florencia. Por más que sean cambios minimos internos, implica expediente municipal. En estos casos, antes de hacer algo en la la propiedad conviene siempre consultar a un profesional. Tambien hay que ver el plano original si esta igual con respecto a la casa actual porque va a tener peso ese ultimo documento. Sugiero amplies tu caso con consulta paga en estudio con colega de la zona. Saludos. Carlos
Hola Carlos, te consulto, en mi propiedad hay una habitacion aislada en el patio, que no figura en los planos de la casa, esta construciion se hizo en los años 60 o 70, a esa habitacion quiero agregarle a forma de un quincho un techo de estructura metalica y techo de policarbonato o chapa. Debo declarar la construccion previa y lo nuevo o por ser solo una galeria no es necesario¿ gracias
Hola Sascha. Tenes que hacer los planos,no importa la cantidad de metros, todo lo que tenga techo debe declararse. Lo que me consultas es un tema que amerita consulta en estudio del caso. Saludos. Carlos
Hola Carlos, vivo en un ph en villa adelina, San isidro. Cuando compre la propiedad habia una parte que no estaba en plano (se hizo una ampliacion sobre el pulmon de manzana). Queria ver de poner en regla y hacer una ampliacion donde si esta habilitado (segun lo que vi con obras particulares), pero al vivir en un ph para poder presentar los papeles e iniciar la obra tengo que presentar el plano firmado por los propietarios. Mi vecina no tiene problemas de que haga la obra pero se niega a firmar los planos. ¿Hay alguna manera de poder evitar su firma y poder hacer las cosas en regla con la municipalidad? Gracias
Hola Gastón. En casos afectados a PH tiene que firmar en consentimiento tu vecina si o si. NO hay manera de «evitar su firma» como lo comentas en tu consulta. Ahora, me extraña que te de consentimiento para ejecutar la obra pero de forma contradictoria te diga que no va a firmar (muy, muy mala señal). Saludos. Carlos
Buenos días. Vivo en vicente lopez, comencé a construir sin permiso. Me hicieron la denuncia, ya tengo los techos y paredes. Me llego la multa e intimación a regularizar porque sino me puede demoler. No puedo iniciar los trámites ya que no tengo la sucesión (la escritura no está a mi nombre). Pueden realmente demolerme la casa que es donde vivo?
Hola Andrea. Sugiero te acerques al municipio en cuestión y hagas un descargo por escrito en inspecciones de obras particulares. Estos casos terminan, de lo contrario,en el juzgado de faltas y puede complicartelo más a futuro. Tambien podés llamar a algun colega arquitecto de la zona norte para que te asesore con el tema. Saludos. Carlos
Hola. Compré un terreno y lo escriturare con un proyecto de obra aprobado por 64m2. Deseo contruir 120m2 mi consulta radica si puedo empezar la obra y luego modificar el plano? Y otra consulta, que implica empezar de esta forma? gracias. Leonel
Hola Leonel. Cuando se compra un terreno con un proyecto aprobado (que aun no se ejecuto) en realidad no tiene muchas ventajas y aun más si este no esta acorde a lo que deseas hacer (era el proyecto de otra prsona, con otras necesidades y otros sueños). Además, en el expediente de obra figura el propietario anterior y un profesional responsable que probablemente no conozcas. En estos casos, el municipio te solicitara que adjuntes la documentación tuya como propietario y que contrates un profesional (firmar contrato). Nadie, que comprenda esto, intentara reflotar un expediente de obra que era de otra persona con otro profesional. Lo mejor es empezar de cero y desistir de ese expediente (que probablemente el municipio te lo pida). Lo que me consultas es un tema complejo y amerita que lo abordes con un colega en estudio por entrevista paga. Saludos. Carlos
Hola Carlos. Hace 1 mes empecé a edificar detrás de mi hogar, consulté con mi vecino de atrás y no tiene problemas. Ahora viendo éste artículo temo alguna multa municipal, debo entonces ir a avisar al municipio que estoy haciendo la construcción? no creo q revisen x vía aérea, pero bueno, pasa de todo. muchisimas gracias
Hola Marian. Me preguntas pero te respondes. Por como lo planteas, parece un juego de azar, una ruleta, «blanco o negro».Te comento que la que esta en falta sos vos, con la obra clandestina. No se que responderte, me da la impresión que ya lanzaste la ficha por el casillero «negro»…. Saludos o suerte?
Hola me llamo María vivo en morón zona oeste construí en un pulmón de manzana sin saber q lo era hace 8 años q vivo acá ahora estoy haciendo una ampliación y un vecino dijo q me.va a denunciar?? En caso de realizar la denuncia en cuanto tiempo me llegaría??
Hola Maria. Morbosa tu pregunta, hubiera esperado la siguiente pregunta ¿para regularizar la ampliación, cuales son los pasos?. Respondo, de todos modos, tu consulta, una vez realizada la denuncia tenes 24/48hs para salir corriendo. Saludos! Carlos
Hola!
Como estas?
Te hago una consulta. Presentamos los papeles ante la municipalidad de tigre para con planos municipales para la consntruccion de una vivienda en Don Torcuato. Esto fue el 30/11. Aun no se ha autorizado y mi arquitecto comenzó con algunos trabajos como cerrar el lote con pared, hacer movimiento de suelos y marcar para hacer las bases. Dentro del terreno solo hay acopio de material y eso que te comento. No hemos iniciado obra aún segun entiendo. En el fideicomiso en el cual está el terreno, nos dijeron que estamos fuera de norma por haber hecho el cerramiento perimetral. Aparentemente hubo una denuncia.
Estoy en infracción ante la municipalidad? Aun no ha pasado un inspector y dio parte de la situación, pero si ha habido una denuncia quizás pasen. Estamos a la espera de la aprobación del expediente. En el fideicomismo nos dicen que no deberíamos haber hecho nada hasta que saliera el permiso automático.
Mi contructor dice que lo que se hizo no es nada en contra de las normas. Quien de los dos tiene esta en lo cierto. El fideicomiso o mi contructor? TOdo ya fye presentado ante el municipio y lo chequeo a través de la pagina con numero de expediente y clave.
Muchas gracias
Hola Pablo. Dentro del barrio que vos compraste hay reglas internas que hay que respetar. Si esto fuera un barrio abierto no habria problemas. En tu caso estas en un barrio privado y debes acatar el reglamento de construcción interna. Con el municipio no vas a tener problemas, pero con el barrio seguro se solucione con algun pago (multa interna). Lastima que me lo consultes (soy un extraño) y no lo hables con mi colega (TU arquitecto). Saludos. Carlos
Buen día Carlos! Te consulto: vivimos en Benavidez, partido de Tigre, zona residencial. Se vendió el lote vacío que teníamos al lado y tienen un permiso de obra otorgado por el municipio, con cartel y todo, pero el QR dice que la obra no está aprobada. En él se indica que es una vivienda unifamiliar, pero se nota por la construcción que se está llevando a cabo (y por lo que los mismos albañiles dicen) que no lo es. Cómo podemos proceder para que no avancen con una construcción antirreglamentaria? Desde ya, muchísimas gracias!
Hola Mariana. Dirigite a obras particulares del municipio con los datos precisos de la ubicación (calle, numero, entre calles, etc). Tenes que ir por la mañana y ellos te van a asesorar. Saludos. Carlos
Que hacer una vez habilitada la obra irregular , obtuvieron permiso de obra mientras constuian y tenian la obra paralizada. Como puedo obtener un informe de lo ya construido. Gracias
Hola Aldana. Te tenes que contactar por telefono con un arquitecto y asesorarte en estudio para evaluar el caso. Saludos. Carlos
Hola construí en un pulmón de manzana sin saber que lo era ya vivo hace 10 años acá que puedo hacer ya que un vecino ahora me quiere denunciar
Hola Maria. Lo mejor es que te comuniques con algun colega arquitecto de la zona (o municipios aledaños) donde esta esta propiedad para que puedas evaluar como solucionarlo. Es consulta en estudio arancelada (es accesible). Saludos. Carlos
Hola! Una consulta…cómo regularizo el cerramiento de un balcón? Me hicieron una denuncia y vino una clausura
Hola Maria. No me decis la localidad o de que parte del planeta tierra sos. Te contesto como si estuvieras en la provincia de Bs. As. Se regulariza mediante Registración decreto 947/2007 para unidades de PH. Tenes que contactarte con un agrimensor para regularizar a nivel provincia de Buenos Aires y luego con esa información presentarla en el municipio correspondiente. De todos modos vas a tener que acercarte al municipio a la oficina de obras particulares (o inspecciones) y pedir los requisitos para solucionar el tema. Saludos. Carlos
Hola Carlos, buenas tardes.
Quiero consultar, en Arba aparece mí terreno como baldío y la construcción finalizó en 2016.
Consulté al arquitecto y me dice que consulte a un agrimensor. Es lo correcto?
O en donde puedo consultar, si tengo el final de obra? Para que en los impuestos no aparezca denominado como baldío
Hola Ana. Para que te deje de aparecer como baldio en el impuesto de «ARBA» el arquitecto que presento en el municipio el expediente de obra debe finalizar la obra dando aviso al municipio de que esta ya esta consumada y habitable. Los municipios, una gran parte, exigen que el profesional actuante presente en ARBA el revaluo que luego se ingresa en la carpeta de obra del expediente finalizado. Hay colegas que este trabajo lo tercerizan con un agrimensor (en mi caso lo tercerizo) y otros que lo hacen ellos mismos. Aclaro, que mi exlicación es para el caso que tienen un expediente de obra municipal, si no es tu caso, la respuesta es más larga. Saludos. Carlos
hola Carlos, tengo un pH de 4 por 16metros. en 2 plantas , nosotros construimos un tercer piso de las mismas medidas, ahora el vecino se queja de que le quitamos luz a su patio, como puedo hacer para solucionar este tema y regularizar mis planos.
Estimada Maria. Para regularizar, tiene que llamar a un arquitecto del municipio. Dependera de la condiciones del municipio. Si el mismo le va a solicitar firma del condomino como consentimiento (comprendiendo que se lleva mal) va a ser más dificil. Siempre comprendiendo que esta el terreno afectado legalmente bajo plano de mensura a PH y que cada uno tiene su escritura. Amplie con colega de la zona. Saludos
Hola, Carlos! Mi consulta es la siguiente. Vivo en una zona de casas quintas en lotes muy amplios donde el retiro a las medianeras es obligatoriamente mayor a 3 metros. Mi vecino tienen la obra paralizada porque ha detectado el municipio que no tiene permiso de obra. Este vecino tiene una construcción en curso que no respeta este retiro, a metro y medio de la medianera. Mi consulta es ¿pueden llegar a aprobársela de todos modos cuando un arquitecto regularice su situación? Si el arquitecto, para favorecer a su cliente, miente en la elaboración de los planos ¿el inspector se acercará a constatar que la construcción respete el plano?
Desde ya le agradezco mucho este espacio y la predisposición.
Crisanto
Hola Crisanto. Si el retiro lateral es obligatorio en la zonificación del lugar y no se cumple, el plano podria salir aprobado o no. En algunos municipios existen decretos o ordenanzas que para ciertos casos se puede omitir el retiro lateral desde cero o compensarlo por otro lado. La pregunta que me haces no tiene una respuesta concreta ya que cada caso hay que evaluarlo: la zonificación, el tipo de obra, en que municipio esta, la reglamentación vigente, los antecedentes, etc. Saludos. Carlos