Construcciones rápidas, en seco, alternativas como adobe o barro hasta uso de palettes y contenedores. Los últimos años muchos buscan alternativas nuevas y ampliar el abanico de la construcción tradicional. Sin embargo, todas son obras de hábitat o uso de las personas sobre un predio o terreno, y como tal, implica responsabilidades legales, técnicas y administrativas
Un caso habitual: prefabricada o vivienda modelo de catalogo
Publicidades en TV, internet o letreros/carteles en la calle ofrecen viviendas que en pocos días pueden ser “montadas” en tu lote propio o terraza (dice el spot). Son un camino económico y rápido para aquellos que ven como oportunidad materializar la casa propia que incluso se brinda en cuotas.
Hay variedad de marcas en nuestro país, diferentes tipologías y modelos que varían según metros cuadrados y terminaciones. La compra parece simple como quien compra un mueble a medida. Sin embargo, quienes se adentran a la tentadora propuesta y de mano solamente del vendedor (un personaje con el solo afán de vender como sea, describirá el “producto” como fantástico).
Hecho todos los arreglos, realizada las bases de la casa, llegan los bastidores que complementan la casa y como un mecano se armar in situ. La casa va tomando forma, pero la mala suerte dio que justo cayo un inspector municipal y dejo un acta, notificación o similar a ajustarse a las normativas de obra. El propietario se siente perdido y ante su desconocimiento consulta a la empresa que compro el “producto” (la casa modelo) como no presento el plano en el municipio ese “dibujito” que la empresa mostro el dia de las desiciones. Aparecen las líneas de la letra chica y la empresa explica que ese temita es responsabilidad del propietario.
Claro, la obra (si claro, es una obra no una nave espacial) es clandestina e ilegal y cae su peso contra el propietario que la está ejecutando, el dueño del lote o terraza. Algunos propietarios se excusan o creen (se imaginan) que por ser de una construcción no tradicional (la de ladrillos o bloques) no implica planos municipales. Error!
«Algunos propietarios se excusan o creen (se imaginan) que por ser de una construcción no tradicional (la de ladrillos o bloques) no implica planos municipales.»
Cabe señalar o explicar que la ejecución o construcción de una obra sea una “casita chiquitita” como un hotel cinco estrellas de 7 pisos implican la presentación con anterioridad en el municipio de la mano de un profesional arquitecto. Las normativas establecen en todo el país (hace más de 50 años por si tiene dudas, no es de ahora) que todas las obras de hábitat humano deben presentarse en el municipio. Ahora bien, y sin hacerla muy larga, sean estas prefabricadas, carton pintado, conteiner (contenedores), en seco (Steel framing/ ballom framing/ timber framing) o de adobe por decir la variedad que existen, no exime de la presentación del plano de obra.
¿Qué solución existe?
Cada caso hay que evaluarlo. Pero la normativa establece la presentación del plano de mano del profesional. Estas empresas antes señalas o ciertos constructores omiten el tema (lo hacen a propósito). La idea es construir clandestino, ejecutar la obra y listo. El propietario tiene un producto que no está regularizado ante la provincia y el municipio. Los costos que se deberán afrontar para regularizar serán mayores según los metros construidos y las características del predio (si ya había otras construcciones). Ya se explicó en otras notas anteriores que implica tener las cosas de forma regularizadas y las multiples ventajas de tener un plano municipal.
Una solución es presentar los planos terminada la obra (si esta no fue intimada) a cargo del propietario (ni crea que el constructor o la empresa lo va a pagar). Si fue INTIMADA y está en obra es otro cantar. Es importante también señalar que, para regularizar con arquitecto, el que usted elija del barrio, consultando a un pariente que conozca o recomiende alguno o buscan en internet (no vaya al municipio a que se lo solucionen porque le van a decir que usted tiene que buscar un profesional) antes debe contar como requisito tener ESCRITURA. Si usted no tiene escritura NO va a poder regularizar el tema de obra.
La duda de los terrenos o lotes alquilados
Un caso muy habitual es la de los predios, lotes o terrenos que se alquilan. El inquilino desea explotar alguna actividad, probablemente del carácter transitoria realizando o ejecutando construcciones precarias, simples o prefabricadas para luego al finalizar el contrato restituir el terreno en las condiciones originales. Estas ejecuciones son obras, ya que implican un uso humano (hábitat) con un destino (canchas de fútbol, de tenis, estacionamientos o garage, venta de productos artesanales u productos industriales, verdulerias, florerias, etc) complementadas con instalaciones con cocinas y baños (cloaca, pozo, agua corriente o de bomba, electricidad, gas, etc) guardados, depósitos, pequeñas oficinas, etc. Sea el tamaño, escala u material que fueran ejecutadas implican obras y el municipio lo tomara como una obra clandestina por la consiguiente clausura del mismo.
Es conveniente, por tal motivo expuesto, antes de alquilar, hacer las consultas pertinentes en obras particulares del municipio (o su denominación similar) sobre estas obras y su uso, es decir, si ese destino (ej, estacionamiento) es compatible en la zonificación del lugar ya que si no lo fuera no se podrá habilitar tal actividad. Si la actividad fuera posible la otra consulta a realizar es si implica por las necesidades propias del tipo de negocio a encarar, si implica presentación de plano municipal. Cabe aclarar que en todos los casos de obras del tipo que sea implican presentación de planos (aunque estas fueran provisarias). Por tal motivo se debe consultar en obras particulares del municipio si existenten ordenanzas especiales que contemplen estos casos o articulados que denoten ciertos limites o condiciones que ayuden a decidir ir por ese camino para simplificar la viabilidad del negocio a emprender. Esto es una situación que comúnmente se evita, sea por descuido o desinformación y muchas veces recae en información errónea o malintencionada con el afán de alquilar un predio a toda costa (ej. el mal asesoramiento de los inmobiliarios que pocos se comprometen en hacer las averiguaciones minimas). Si el municipio, detecta estas obras clandestina generara un sobrecosto al inquilino y una situación que tendrá un impacto en el estado de animo del negocio que se desea encarar en un lapso corto. La consulta a arquitecto, como se indico antes, es clave para preveer.
«Es importante señalar que, para regularizar la obra ejecutada o en ejecución debe contar con ESCRITURA»
Hola Carlos, un gusto. Tu información y desarrollo de suma calidad y gran utilidad. Te felicito.
Una pregunta. Consulté en la famosa casa de viviendas americanas, Viviendas Roca. Me dicen que esas casas no se escrituran, entonces como se presenta el plano de obra ante municipalidad? Desde ya muchas gracias
Hola Gustavo. No entiendo lo que me contas. Si el terreno esta escriturado (como debe ser) ya sea baldio o con construcciones existente, si haces una casa prefabricada o vas a encarar la construccion de una casa (sea del material que sea en el tiempo que sea) debes presentar planos de obra a construir. La respuesta oficial la podes cotejar acercandote a obras particulares de tu municipio. Saludos. Carlos
Hola Carlos, mucho gusto. Quisiera comprar uno de esos galpones de madera para colocar en mi terraza y hacer un guarda-tutti. En la publicidad aseguran que no tributan ARBA por ser desarmable. Que opinas ? Será asi ?
Muchas Gracias
Hola Gustavo. No se a cual te referis pero cada cada dependera de las dimensiones y el alto. Si el guardado tiene más de 1,80m computa metros. Saludos, Carlos
Hola Carlos. Vamos a comprar una vivienda conteiner para llevarla a nuestro lote en San Rafael, mendoza. Ademas de presentar plano en el municipio , hay que escriturarla?. Muchas gracias
Hola Claudia. Si ya tenes la escritura del terreno o del predio donde lo vayas a instalar, no es necesario que hagas la escritura nuevamente. Saludos. Carlos
Hola arquitecto. Si pongo en mi lote una casa container PERO montada sobre ruedas. Es decir es un mueble una casa-trailer. Debo presentar planos municipales? Cómo tributa para ARBA? Gracias por tu pronto análisis y respuesta.
Te aclaro. Puedo conectarme a la red de agua. Gas. Eléctrica y cloacas? O debo usar baño seco y gas envasado. Panel solar para evitar impuestos y tasas? Otra vez gracias
Estimado. Va ser mejor que lo consulte en su municipio. Saludos. Carlos
Hola muy buenas tardes…
Si tengo boleto de compra y venta, planos y impuestos.. del terreno los planos a mi nombre pero la casa del plano es muy grande queremos algo más chico una prefabricada tengo que presentar todo de nuevo en el municipio de la costa atlántica.
Hola Lorena. Si tenes los planos de una obra a construir y desististe de ejecutarlo, se debe presentar un nuevo plano donde se presenta lo desistido y se presenta lo que se va a ejecutar. De todos modos, hay cuestiones que las tenes que ver con un profesional para ampliar opciones ya que por este medio estoy muy limitado para responderte. Saludos. Carlos
Hola Carlos, buenas tardes, mi nombre es Luciano, te quería consultar con el tema de los containers, vivo en Merlo-San Luis y en mi lote quiero poner una vivienda echo con estos contenedores marítimos, averigüe en la muni y me dijeron que por el momento tanto este sistema de construcción, como el de construcción en seco, no esta aprobado por el consejo. Mi pregunta es la siguiente, si ese tipo de construcción esta aprobado ya a niel nacional, no deberían ellos al ser un ente gubernamental mas chico acoplarse a esa resolución y no negar dicha construcción, muchas gracias.
Hola Luciano. Las aprobacion del sistema en seco (especificamente el Steel Framing) es a nivel INTI mediante el «CAT» (Certificado de Aptitud Tecnica). Este certificado solo avala el sistema en cuestiones tecnicas (mediante ensayos), eso no significa que las provincias o municipios adopten dentro de su normativa local la aceptación de la misma ya que NO es obligación la implementación de la misma a nivel pais (el municipio tendran sus razones o no). Con respecto a los conteiners no hay aun una certificación ya que es un hibrido y creo (a nivel personal) que no lo tenga nunca. Te sugiero amplies este tema con un profesional arquitecto cabecera de tu localidad. Saludos. Carlos
Hola buenos días, te consulto estoy por comprar una prefabricada,con planos,con base con platea en bs.as. se puede tomar crédito en banco sobre la cada o el terreno?
Hola Gustavo. Para tomar credito tenes que contratar un arquitecto y que te asesore con los pasos, la presentación del plano de obra en la municipalidad, etc. Ese plano aprobado es el que el banco te va a pedir. Tenes que consultar a un profesional de la zona lo que me preguntas porque este espacio escapa de un monton de cuestiones propias de las particularidades de lo que compras, del terreno y de lo que tenes vos pensado. Saludos. Carlos
Hola que tal estoy por realizar una obra en Santa clara del Mar, tenía idea de comenzar con un pequeño baño y un quincho semicerrado, si tengo esa suerte de que me caiga un inspector, me labararia el acta y podría regularizar luego la situación?
Hola Ivana. Por lo general se puede regularizar. Cada caso se evalua en base a las caracteristicas de la obra y la zona. Yo te sugiero te contactes con un colega de la zona y amplies este tema detalladamente acorde a tu caso. Saludos. Carlos
Hola buen dia, vi su pagina y le consulto, tengo un lote en Mar del sur y coloque un container usado hace dos años, para que no se metan y lo tomen, lo empece a pintar un poco por fuera y tiene una ventanita para el baño. El tema es que conecte la luz el mes pasado y la Municipalidad me mando una cedula de notificacion, todavia no pude hablar con ellos, me piden la carpeta tecnica. Que incluye esta carpeta? Gracias.
Hola Lucia. Lo que te solicitan es que empadrones todo elemento que tenga habitabilidad minima. La norma no habla ni especifica de materiales o de construcción alternativa, habla de habitabilidad (para uso sea permanente o eventual de humanos). Lo que te piden es que te asesores con un profesional de la zona y presententes el caso mediante un expediente (una carpeta es un expediente). Contactate con un colega arquitecto de la zona. Cabe aclarar (aprovecho tu consulta) que hay una gran confusión con el tema de conteiners por parte del publico común (por eso escribi esta nota). Por ser un conteiner sobre unos «postes» no significa que no se pueda empadronar. Insisto, lo habitable por minimo y chico que sea o que este construido con materiales elementales debe empadronarse (es obligatorio). Saludos. Carlos
Hola, estamos costruyendo una casilla de madera 40 metros en un barrio residencial. ¿tengo que hacer los planos con un arquitecto? Saludos. Gracias
Hola Luis. Tenes que ir contactandote con un arquitecto para hacer los planos municipales, incluso siendo una casilla de 40 metros de madera. Saludos. Carlos
Hola Carlos, cómo estás? Estoy en planes de comprar una casa prefabricada y colocarla arriba de la casa de mis padres, los mismos disponen de la escritura de la Casa. vivo en GBA NORTE, cuáles serían los trámites correspondientes? aguardo tus comentarios. Saludos!
Hola Alan. Lo mejor es que te contactes por telefono con algún profesional arquitecto de la zona donde queres hacer esta intervención. Asi podes asesorarte de forma detallada y tener herramientas para decidir mejor. Saludos. Carlos
Hola Carlos!! Quisiera saber si hay algún requisito especial en Argentina para la construcción de una vivienda con conteiners. Soy de Mar del Plata.
Muchas gracias!! Saludos!
Hola Florencia. Los requisitos y normas para construir con conteiners/ casa prefabricadas/ en seco/ bastidores de madera o acero son los mismos para cualquier construcción. De todos modos te sugiero te vayas contactando con un colega arquitecto de Mar del Plata así tenes una entrevista, tenes información acorde a tu caso que te permita ampliar info y decidir mejor asi evitas comenzar mal. Saludos. Carlos
Hola.
Que pasaria si se demuestra que un container se alquila en vez de haberlo comprado o si el container es desarmable para ir trasladandolo.
Mgracias
Hola ricardo. Cada municipio tiene sus particularidades con respecto al tema que amerita consultar.
Para tu seguridad, consulta en la muni el procedimiento, via legajo o expediente por mesa de entradas del municipio en cuestión. Es la forma oficial de hacer una consulta a un departamento por un tema específico, y que te respondan por escrito. Ya que si te quedas con lo que te dicen en el mostrador puede ser luego en tu contra. Probablemente tengas que hacer un croquis, una nota, una memoria descriptiva y una descripción.
Aunque es un trámite que puede hacer el propietario (si lo haces vos te tiene que autorizarte), tiene un costo accesible pero puede llegar a tardar varios días o meses. Saludos
Hola. Si tengo el boleto de compra venta del lote y no esta escriturado,se puede presentar el plano de obra? desde ya gracias!
Hola Juliana. La respuesta dependerá de los requisitos que pida el municipio. Cada municipio es diferente. Tenes que consultarlo con un arquitecto por teléfono. saludos