Pros y contras. Lo que debe saber sobre el trámite, los tiempos, requisitos y costos. Los que se confian: intimación y multa. Los problemas a largo y corto plazo, de vivir en un predio no declarado o sin planos municipales. Preguntas y respuestas habituales de particulares, propietarios, constructores, vendedores y compradores.
¿Qué pasa si una casa no tiene planos? 12 preguntas claves.
1- ¿Qué tipos de construcciones deben tener planos?
Todas sin excepción. Sea de la escala que fuera.
2- ¿En que momento se debe presentar los planos?
El paso normal es presentarlos ANTES de empezar a construir.
En cambio, si ya ejecuto una obra sin permiso: hizo reformas internas (sin cambiar la carcasa), amplio, modifico, reformo, agrego o construyo desde cero (obra nueva) sin ningún plano debe regularizar esa situación lo antes posible. Si compro una casa y se entero que no tiene planos los debe hacer. Recuerde: muchos minimizan esta cuestión.
3- ¿Qué pasa si no hago nada?
Todo comienza con una intimación (de la provincia o del municipio) y la llegada de una fuerte multa o una cédula. El caso más común comienzan con la denuncia anónima de un vecino al municipio, sea por varias causas: no soporta el ruido de la obra, un volquete en la calle, aguas servidas en la calle, le tocan su pared lindera o aparecen posteriormente patologías constructivas que nadie resolvió o desoyo. Otros son los vicios de código, normas y leyes (ventana que se sirve a la casa del vecino y no cumple distancia mínima, altura de un muro lindero de una escalera que va a una azotea, un tanque de agua en el borde del muro lindero, la mala apropiación de un muro lindero, es larga la lista). La detección por parte del municipio en manos de los inspectores es el caso más común, sea en plena obra o finalizada. Llegada esta instancia es el proceso más tortuoso y engorroso (legal y administrativo) en el que quedara prendido su predio (su casa). Si esta en esta instancia los costos de regularización son del 200% .No lo minimice. Evite sorpresas y costos mayores.
«Caso limite: intimada la propiedad entra en un proceso legal y administrativo que excede costos del 200%«
4- Puede el municipio demoler mi construcción?
No. Pero si puede solicitarle acomodar el predio según código vigente (muchos municipios lo exigen). Otros registran o empadronan la construcción sin permiso, señalando aquellas normativa que NO cumple por ordenanzas, códigos y leyes provinciales).
5- Empezar regularizando construcciones ejecutadas de forma clandestina.
Empieza con una consulta de su caso. Primero conviene saber el historial de la propiedad, que documentación tiene, que tipo de obra es, donde esta emplazada, si es una vivienda única, son dos y se va a conformar PH por medio de una mensura y subdivisión, etc.
6- ¿Qué tipo de gastos genera este trámite?
Principalmente son tres: los Honorarios por el servicio profesional, el colegiado para el visado del mismo (Sellado, Caja, CEP y multa Art 29°) y los Municipales, principalmente los Derechos de Construcción, (que varían según el Municipio y el caso).
«Si piensa construir: la presentación municipal empieza antes de poner el primer ladrillo y representa una inversión más«
7- Antes de empezar el trámite, ¿cómo sé con certeza que mi caso se pueda «registrar» o que salga «sujeto a demolición»?
Con un servicio previo denominado «viabilidad municipal«. Es un servicio conveniente, rápido y accesible. Nos encontramos en la propiedad y recorro todo el predio tomando algunas medidas. Con esos datos llevo el caso al municipio y se hacen todas las consultas pertinentes a los diferentes departamentos que conforman el recorrido del plano. También hare consultas de deudas, si tiene juicios, valores de preliquidación acorde a su caso, etc. Con esa información nos reuniremos en el estudio y le informare las opciones que tenemos. Recuerde, cada caso es diferente y de municipio en municipio cambian las maneras y formas de encarar el caso.
«Invierta en legalidad: una construcción clandestina, a corto o largo plazo genera sobrecostos difícil de sostener«
8- Qué diferencia existe entre el «registrado» y el «sujeto a demolición»
El primero, en ciertos municipios, significa que la propiedad no cumple con el código, sin embargo el municipio empadrona esa propiedad señalando aquellas normas que no cumple. La desventaja es que en el futuro si desea hacer una ampliación o modificación y desea armar y presentar un expediente de obra (entiendase, antes de poner el primer ladrillo) el municipio le va a pedir que para tener expediente deberá regularizar lo que no cumple.
En el caso del sujeto a demolición son aquellos casos que exceden del código y son los más graves. Un sujeto a demolición es un sello que no le permite generar PH o seguir construyendo. Existen opciones que son recomendables encarar antes de empezar el tramite y no enterarse al final del proceso del mismo.
9- Tengo un plano anterior, pero no esta actualizado
Si tiene un antecedente es mejor que no contar con nada. Comente su caso y le informare según esa ampliación y su caso cuales son los caminos para actualizarlo.
10- ¿Quién hace el trámite, cómo es y cuanto tarda?
Lo hace un arquitecto con matricula activa. La presentación municipal implica generar una carpeta del predio con toda la documentación necesaria. Pasa por varias instancias municipales y analizan la carpeta varios departamentos. El seguimiento es continuo y se hace en varias visitas. Según el municipio y el caso, un mínimo de tiempo es de 1 mese y un máximo de 1 año.
No se deje estar ni lo solicite último momento!
11- ¿Que desventajas tiene mi propiedad si no hago los planos municipales?
Declarar espontáneamente es una opción contemplada y bien vista en los municipios, pero a su vez no deja de ser un camino menos conveniente, tortuoso y con mayores costos a comparación que hacer las cosas de forma legal. Muchos no tienen los planos de su casa y se presenta esta necesidad ante algún impedimento que en algún momento surgirá inevitablemente.
«Muchos omiten realizar los planos de su casa por años. Esta omisión resultará, por fuerza mayor, en el momento menos oportuno e inevitable de su realización»
Muchos acuden a la registración municipal cuando: tienen un local comercial clandestino y para habilitarlo necesita los planos (de todo el predio). Si esta por vender, necesita los planos. Para que le cobren lo justo en los impuestos del municipio o de la provincia, debe tener los planos. Si no desea tener inconvenientes con sus linderos (sus vecinos) debe tener planos. Si desea subdividir un predio familiar a futuro, necesita planos. Para pedir un crédito de ampliación o reforma, necesita planos. Si piensa en el PROCREAR, necesita planos. Para evitar confusiones familiares de uso comunes o limites de propiedad en situaciones de PH necesita de planos. Intimaciones, denuncias, multas y actas labradas por los organismos municipales o provinciales son los casos más complejos ante la dejadez de sus habitantes. La lista es larga.
12- queremos comprar una propiedad con crédito bancario, está no tiene los planos o los tiene desactualizados ¿cómo es el tema?
Si la propiedad no tiene planos o estuviera desactualizados (por ampliaciones, reformas internas, modificaciones, refacciones, pileta, un quincho, etc) que no aparecen en el plano anterior por parte del propietario interesado en la venta, se complica, ya que el banco lo solicitará. Casi todos los bancos, hoy tienen como requisito para otorgar el crédito contar con los planos con sello en caratula de aprobados o registrados (no con sello «sujeto a demolición»). Aún los recientemente anunciados en el 2017. Tenga en cuenta que en una venta quien lo debe ejecutar es la parte «vendedora» con mucha anticipación ya que el registro del plano lleva entre 1 mes a 9 meses dependiendo el municipio en la pcia. de Buenos Aires (No casos de Capital). Finalmente, dependiendo de la gravedad de metros cuadrados que tenga «no declarados» por plano, son proporcional al honorario obligatorio que establece el colegio de arquitectos y maestro mayor de obras e ingenieros (es lo mismo, están regulados por la misma unidad, no busque «presupuesto») y las multas de colegiado como la liquidación municipal. Aunque tenga un dormitorio de 3 x 3 y un alero sin declarar, no es un trámite barato.
10 desventajas de una construcción sin planos
1. Limita futura venta de la propiedad |
2. Es un requisitopara pedir un eventual prestamos al banco por reforma, ampliación o construcción nueva |
3. Implica una deuda a largo plazoque le puede costar más de 5 veces lo que se hubiera evitado al principio. |
4. Recibir intimaciones o multasdel municipio o de la provincia. |
5. Recibir denuncias por vecinos linderospor litigios de muros, ventanas, vistas, límites mal tomados que pueden terminar en juicios. |
6. No declarar es evadir leyes y códigos urbanos |
7. Si construye y no presentó los planos de antemanoestá expuesto a denuncias que por lo general hace un vecino o llegan multas e intimaciones que el municipio detecto. |
8. Desconocer o no interiorizarsede índices y restricciones de una cierta zona implica que la construcción este en falta cuando esto podría evitarse con una simple consulta profesional al principio. |
9. Declarar es revaluarel valor de la vivienda y de los correspondientes impuestos municipal y provincial. |
10.Impide conformar PHmejor empezar con el municipio para agilizar trámites futuros y tan costosos como el de subdividir. |
11. Su casa, una obra clandestinay se juega entre tantos, con la posibilidad de un accidente humano durante la obra en el que usted es el principal responsable. Según la Cámara Argentina de Construcción (CAC), el mayor porcentaje de accidentes y juicios se dan en obras chicas. |
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Buenas tardes Carlos. Te hago una consulta que si bien no es en tu zona de acción quizá me puedas orientar.
San Martín. PH (3 unidades en total). Hay un plano (desconozco si es el último) en el cual hay 2 UF como «clandestinas» arriba tiene la leyenda de «lo cuadriculado significa que la construcción fue llevada a cabo antes de poseer los planos aprobados» pero tiene el sello de «aprobado», también hay un plano de subdivisión donde están las 3 UF con sus metros tal cual el reglamento (una unidad construyó de más pero bueno).
Este plano con superficies clandestinas pero aprobados requiere algún tratamiento? es posible subdividir teniendo el municipal en falta? Serviría para esta nueva tanda de créditos? Agradezco tu respuesta.
Hola Ariel. Muchas preguntas pocos datos. Sugiero pidas turno con un agrimensor o arquitecto (que este en el tema) asi te asesore y puedas evaluar la situación. Con los datos que me das no te puedo responder. Saludos. Carlos
Buenas tardes carlos, mi consulta es la siguiente y me ayudaria mucho su respuesta.
señe una casa en lanus que la planta alta (70 mts cuadrados) no figuran en la escritura. La propietaria pidió planos en la municipalidad y le dieron unos del año 1948 que era de todo el ph y no del que señe individual. Obvio que difiere dela construcción que esta ahora, ya que se hicieron los metros de arriba y tambien se modificó la parte de abajo. Ellos ya enviaron un agrimensor que presenta las cosas en ARBA y ya está el estado parcelario, pero la inmobiliaria me dice que no es necesario tener los plano, que en provincia, y que para una venta no hacen falta, solo para poder tenerlo listo para que sea Apto Crédito y a ese solo fin. Quiero saber si está bien? continuo? puede ser que ARBA o el municipio me multen a mi?
Muchas gracias!
Natalia. Tu caso amerita que te haga otras consultas, vos me contestes, etc. Este no es el medio. Mi sugerencia que te contactates con un agrimensor de Lanús y le pagues una consulta. Saludos. Carlos
Hola, me ofrecieron para comprar 2 departamentos en bloque, pero en el plano figura como un solo departamento. Si lo compro que problema a futuro puedo tener??
Seria la primera escritura que se hace si hago la compra.
Hola Martín. Si te lo ofrecen en bloque es porque no tiene la subdivisión (quizas me hablas del plano de obra municipal). Si el plano de obra municipal esta desactualizado no van a poder hacer la subdivisión, por eso te lo venderian asi. Tambien podria ser que el plano de obra si este actualizado y lo que nunca se cambio o rectifico es el plano de mensura a PH. En tu consulta me hablas de «plano» pero no me decis que plano es. La pregunta esta incompleta y solo te puedo contestar generalidades. Si es tu primera compra, sugiero LLAMES a un arquitecto o agrimesor y lo veas en una consulta para saber como estas parado y no depender de la info que te da el vendedor y la escribania, incluso quizas hasta te enteras que ni combiene comprarlo. Saludos. Carlos
buenas tardes, tengo mi casa comprada por medio de un crédito UVA con Banco Nacion. Ahora quiero hacer una ampliación (segunda planta). Consulte con el BNA y ellos me dicen que no existe impedimento para hacerla ya que la misma no disminuye el valor de la propiedad sino todo lo contrario. Lo que si me aclaran que no voy a poder modificar los planos por estar mi casa hipotecada a favor del BNA. Que por ellos no es problema pero eso puede traerme problemas a la hora de una hipotética futura venta. Es cierto esto? en el contrato que firme con el BNA solo aclara que no puede hacerse nada que vaya en detrimento del valor de la propiedad, no aclara ni prohíbe ampliaciones.
Muchas gracias.
Hola Luciano. Para que no tengas problemas antes hay que evaluar el caso para saber si esa ampliación que queres hacer sea viable/ factible con respecto a el código y requisitos de la zona (entre varios otros temas más). Para evaluar esas posibilidades implica una entrevista en estudio, así evaluar el caso y tener herramientas para decidir mejor y evitas tomar malas decisiones. Tu consulta escapa de una respuesta simple por este medio. Contactate con un arquitecto de tu zona o de confianza. estoy atento. Saludos. Arq. Carlos Paredes
Hola Carlos, mira te consulto , yo tengo 4 departamentos en un lote, hice los planos municipales , estan aprobados ¿como debo proseguir para obtener los ph para poder escriturar?
Hola Johana. Tenes que afectarlos a PH con un agrimensor. Saludos. Carlos
Buenos días Carlos.
Mi nombre es Tomás y acabo de comprar un lote vacío el cual hice nivelar y alambrar. Dada la falta de dinero mi idea era construir primeramente un quincho (para vivir en el) y luego en algún momento la casa. Podría hacer los planos sólo del quincho y luego en otra etapa presentar planos para construir la casa y no tener ningún problema con la municipalidad? Saludos cordiales y te agradezco toda la información que nos brindas en esta página.
Hola Tomas. Podes tranquilamente hacer la casa en dos partes. Claro que la presentacion en dos partes es costosa, tortuosa y lleva tiempo. Son temas que tenes que consultarlo y evaluarlo en una entrevista con tu arquitecto cabecera para ampliar opciones, lograr resultados y optimizar costos. Saludos.
Hola le planteó mi situación, tengo el plano de la primera construcción, aprobada. Luego hice ampliaciones hacía arriba y adelante de esas primera construcción. Cuales son los pasos a seguir para documentar todo?
Gracias.
Hola Martín. Lo que tenes que hacer es llamar a un arquitecto que haga registracion de plano municipal (el te va a señalar, pasos, requisitos, tiempos, honorarios y gastos acorde a tu caso particular). En mi caso trabajo en municipios de zona Oeste (podes consultar el listado de municipios en mi sitio). Saludos. Carlos
Hola. He construido un depto en el año 1985 sobre la casa de mis padres que es un ph subdividido del resto del terreno al fondo. La casa de abajo tiene el plano y yo en el año que comencé la construccion dos arquitectos diseñaron un plano y pidieron permiso de obra. Perdi contacto con dichos arquitectos y no tengo el plano. Quisiera retomar el tema de hacer plano. Podré tener éxito y en la municipalidad recabar algun dato de esa época? Aclaro que mis padres fallecieron y estaban eceptuados del pago de Rentas partido de 3 de febrero por poseer jubilacion minima. Graciasxpor pronta respuesta
Hola Irene. Puede ir al tercer piso de Obras particulares del edificio municipal sito en Caseros ( de 8 a 13) con algún impuesto municipal en que figura la partida y la nomenclatura catastral y solicitar averiguación de «antecedentes». En el municipio le van a explicar los requisitos, los tiempos y el costo del mismo (no es una respuesta al instante, el municipio averigua mediante un procedimiento interno). Saludos. Carlos
Buenas tardes Arquitecto, quería consultarle por el siguiente caso, compramos una propiedad en Provincia de Buenos Aires que tiene más de 100 años y que no tiene planos. La persona que nos vende la propiedad nos dice que los planos se extraviaron en una inundación en La Plata. Contamos con todos los antecedentes previos de escrituras, plancheta, y demás documentación, pero no el plano. Quería consultarle específicamente en qué código o normativa se especifica la obligación de contar con los planos en este caso, y cómo es posible inciar una búsqueda de expediente, tratándose de una propiedad de tantos años. Agradezco su respuesta. Muchas gracias.
Hola Laura. Si comprobas que la casa es anterior a 1955 solo pagas honorarios para hacer el nuevo plano municipal. El colegio de arquitectos solo te cobra los sellados minimos y la cuota de ejercicio profesional (y NO los gastos complementarios que son bastante dinero). Si el expediente se perdio, por incendio, inundación, etc el municipio puede reconocerlo y NO pagas derechos de construcción por reconstrucción del expediente. Pagaras sellados y timbrados minimos. De todos modos, puede que haya ampliaciones o agregados de los ultimos 60 años. Ese ojo lo tiene entrenado el arquitecto y el inspector municipal para determinarlo. La realización del plano es obligatoria y lo podes encontrar en la normativa particular de cada municipio. Sugiero te contactes con colega de la zona para tener los valores acorde a tu caso y el asesoramiento que solicitas. Saludos
Buenas tardes arquitecto! quiero comprar con un credito hipotecario una casa, el dueño de la casa tiene la escritura del terreno y los planos de la casa autorizados, quisiera saber si con eso es suficiente o hay que «escriturar la casa» a nombre de el primero para despues hacer la escritura a mi nombre. Muchas gracias!
Hola Luciana. Con la escritura y los planos estas más que bien. De todos modos el asesoramiento para corroborar que este todo ok es con el escribano de confianza. Saludos. Carlos
Hola arq. Estamos pensando en vender nuestra casa, pero no tenemos documentos(planos) de la misma..Tiene una antiguedad de 18 años masomenos. Quisiera saber si es necesario si o si hacer los planos, y cuando es que se considera un echo consumado?. gracias!
Hola Tobias. Todas las construcciones (del tiempo que sea) debe tener planos municipales registrados mínimo. Es obligatorio tener planos municipales (No opcional). Para vender te lo van a solicitar, y es probable que pierdas una venta por no tenerlos (que tarda un tiempo y sale un dinero). Como requisito, para realizar los planos, tenes que tener escritura de la propiedad, estar al día con las tasas municipales y no presentar partes en obra o en construcción. El tramite lleva un tiempo y lo hace un arquitecto matriculado que vos elijas. Los gastos te lo puedo calcular mediante formulario (sin compromiso), si estas en alguno de los municipios que señalo ahí: http://www.paredestudio.com.ar/costoplano sino vas a tener que buscar algun colega de tu localidad y cercana. Saludos. Carlos
Buenas gracias por tu respuesta!!.. Yo soy mmo pero no saqué la matricula, me convendria hacerlos yo mismo, o como seria? no tengo mucha idea de eso.. gracias
Buenos dias Carlos queria saber donde vivo son varios dueños yo soy una pero fui a catasto y m dijeron q no tiene plano la casa yo qiero modificar la entrada d mi casa ya q da a la vereda donde tengo un balcon qiero poner una puerta y atras cerrar un mini patio no mas d 2×2 mts. Pero viendo lo q dice aysa q ay q declarar no c q mejor hacer xq si yo qiero hacer legal los otros dueños ya refaccionaron y no declararon nada y obvio voy a tener problemas con ellos q podre hacer mejor ? Muchas gracias
Hola Alejandro, para hacer los planos municipales de todo el predio/casas (sea actualización o plano desde cero) la clave es que tengan escritura. Si existen dos escrituras porque son 50% indiviso (por ejemplo) firman las dos partes si o si el plano municipal. La clave para hacer los planos es la TITULARIDAD, que tengan la escritura y que los propietarios estén VIVOS. Si no lo están (vivos) no lo van a poder hacer y van a tener que empezar con la sucesión con abogado. Como la info que me brindas es muy incompleta, te sugiero te contactes por teléfono con algún colega de la zona para que te asesore por teléfono o en el sitio. Saludos. Carlos
buenas noches, tengo un terrenocon 2 viviendas y un local, en el plano antecedente, el local figura como cochera. No esta hecho el pH. Quiero regularizar el local y un ampliación en una de las viviendas. El plano antecedente tiene el sello de registrado y un montón de artículos marcados. Me dicen que va a salir sujeto a demolición porque antes ya fue registrado, esto es así?, y si sale sujeto a demolición en un futuro voy a poder subdividir? la idea es alquilar el local, con el plano con el sello de sujeto a demolición voy a poder alquilarlo?
municipalidad de Moron.
Saludos
Cristian
Hola Cristian. Si ya tenes un plano Registrado hacer otro registrado en Morón las posibilidades se acortan mucho (depende del caso). Si te dijeron que sale sujeto a demolición ese plano no te sirve para nada (ni subdivisión, ni habilitación, venta, etc). El sello «sujeto a demolición» es el peor de todos los casos porque es mandarte en cana vos mismo. La unica opción que tenes es ir al HCD y pedir una consideración para tu caso. Eso puede tardar varios meses (incluso un año) y con la posibilidad de que te niegen el pedido. Saludos. Carlos
hola…!! mi consulta es: acabo de comprar un ph con un crédito hipotecario y con el procrear, tiene todos los planos en regla, ahora yo quiero contruir arriba 2 habitaciones y un baño, puedo hacerlo ? no tendré problemas con el banco??? y de poder hacerlo; que debo hacer primeramente en cuanto a planos, autorizaciones, etc??? desde ya muchas gracias
Hola Lilian. Cuando se compra una propiedad con crédito bancario hipotecario no podes modificar ni ampliar hasta que saldes esa deuda. De todos modos, si pudieras, tenes que llamar a un profesional por teléfono para solicitar una consulta de viabilidad, ya que pudiera resultar que no pueda construirse. Cuando es PH, recorda que dependes de la autorización de los otros copropietarios para pedir un permiso de obra legal. Saludos. Carlos
Buen día!
Estoy en una situación que me incomoda (por puro desconocimiento) y queria despejar unas dudas.
Hace pocos dias adquiri una prppiedad con el credito pro.cre.ar. La casa esta emplazada en un primer piso con patio-terraza. El martillero q intervino, es el padre de la propietaria.
La cuestión es que en el mismo espacio hay construido un dpto monoambiente sin salida propia, sin planos, sin nada. En estos dias fui a limpiar para comenzar unos arreglos y me percate que tampoco tiene servicios propios. (Luz, gas).
El martillero (padre de la antigua propietaria) me pidio una llave de acceso al patio «comun» para alquilar ese departamento e incluso me ofrecio vendermelo «sin bancos ni intermediarios» a usd20 mil.
Mi duda es si eso realmente le pertenece a el, teniendo en cuenta que ni servicios propios pudo poner al no estar declarado.
Muchas gracias!
Hola Cecilia. Cuando uno compra una propiedad en ph es obligatorio que el propietario anterior te suministre dos cosas: 1) el plano de obra municipal y 2) el plano de mesura de subdivisión. Si no los tenes podes pedir copia en el municipio (tenes que tener escritura). Si tenes ambos fijate en el plano de mensura (este segundo plano que te indico) que sucede allí. Es raro lo que me comentas, porque los bancos que dan los creditos por lo general controlan y solicitan todos estos requisitos para evitar problemas. Saludos. Carlos
buen día Carlos, estoy construyendo una casa en Las Toninas, Partido de la Costa, y quiero regularizar la situacion de la aprobacion de los planos. es necesario recurrir a alguien de alla que me ayude con el tramite o es algo que puede hacer uno por su cuenta? si tuviese un arquitecto o ingeniero amigo de capital federal, tambien esta en condiciones de llevar adelante el tramite?
gracias!
Hola Nicolas. El trámite de regularización lo tiene que hacer un arquitecto matriculado. Lo puede hacer un colega que resida en Capital, pero debe estar matriculado en la pcia. de Buenos Aires. Te recomiendo que te contactes con algún colega que trabaje en la costa ya que estos tramites llevan tiempo y hay que conocer los pormenores de cada municipio. Saludos. Carlos
En el plano de la casa figura un sello en rojo que dice : sello antireglamentario. Que significa?
Hola Vanesa. El sello «antirreglamentario» es un sello de registro a los efectos de empadronamiento. El plano es válido igual solo que tiene la característica de ser una obra ejecutada «sin permiso» (clandestino) y que NO cumple o se hizo caso omiso al código de ordenamiento vigente del municipio. Esto suele pasar cuando el hecho de ejecutar una ampliación, reforma o construcción desde cero sin la intervención de un profesional matriculado. Saludos. Carlos
Buenas noches. Estoy interesada en comprar una casa,no tiene escritura ni planos,solo existe la escritura del terreno,en la inmobiliaria me dicen que puedo escriturar el terreno y después hacer los planos de la casa con un arquitecto por mi cuenta,es así? Se corre algún riesgo al comprar una propiedad en estas circunstancias? Qué pasos debería seguir para lograr escriturar la casa a mi nombre? Muchas gracias!!
Hola Jorgelina. Si estas de acuerdo podes comprar con esa condición y te haces cargo de hacer los planos. Pero contactate por adelantado con un colega y tene los gastos de este tramite asi se lo descontas del valor de la propiedad al actual propietario. La otra, es que le pidas/exijas que ellos hagan los planos (el actual propietario) el tema es que esto lleva varios meses de tramite. Si elegis el paso primero que te agreguen una clausula en el boleto de compra-venta con esta condición de arreglo y el monto/ valor del tramite asi como honorarios profesional. Finalmente, con respecto a la escritura del lote/ terreno que me comentas es porque inicialmente el actual propietario adquirio un lote y construyo de forma clandestino (muy habitual). La escritura sigue teniendo valor y SOLO se actualiza cuando se vende la propiedad y la nueva escritura se asienta, no solo los datos del terreno, sino todo lo plantado en él. Saludos. Carlos
Hola Carlos compre una casa en un pH con un crédito hipotecario y quiero aprovechar la terraza y poner un deck y una pérgola puedo tener algún problema a futuro?
Hola Mariana. Ningun problema siempre que la pergola este abierta en su parte superior, es decir, deje pasar el agua. Ahora, si a la pergola arriba de la misma le colocas una chapa translucida, vidrio armado, plancha de policarbonato o similar cuenta como semicubierto y hay que actualizar el plano. Saludos. Carlos
Estimado Arq. Paredes, a los efectos de solicitar un crédito me piden:
Fotocopia del plano municipal aprobado y/o registrado, y/o plano visado, y/o plano simple de la propiedad.
El propietario me indica que no tiene planos. La pregunta es a que se refiere cuando dice: «y/o plano simple de la propiedad». Que características tendría esa plano para poder calificar para un crédito. Agradezco su atención.
Estimado Carlos. Se refiere a un plano con sello municipal «Registrado» u «antirreglamentario». Saludos. Carlos
Muchas gracias por la rápida y precisa respuesta. Saludos.
Carlos mi nombre es Fabian y estoy a punto de comprar una casa en Moreno PBA que esta sobre 3 lotes pero no tiene planos.
En la Escritura original estan solo los lotes, y el vendedor actual solo tiene Boleto de Compra Venta.
¿cual es mi situacion?
¿que debo hacer?
Gracias
Hola Fabián. Para realizar los planos de lo que me comentas el municipio de Moreno exige que el propietario actual tenga escritura y que la misma tenga al propietario vivo. Los boletos de compra y venta no son elementos serios para hacer estos tipos de tramites que me estas consultando. Podes consultar a un escribano de la zona si te puede poner una clausula que se le descuenta el valor del tramite, los gastos complementarios (colegio de arquitectos) y derechos de construcción y ademas que vos en un tiempo no mayor a un año te comprometes a realizar los planos. Esto es importante porque en el afan de querer bajar el valor de la propiedad muchos compradores después no hacen los planos y el municipio intima a el nuevo comprador (porque el escribano lo informa al municipio). Si no lo haces (a a los planos en el tiempo estipulado) los sobrecostos que vas a tener que pagar son tan altos como los que vamos a tener que pagarle al FMI. Saludos. Carlos
Buenos días Carlos, Estoy a punto de comprar una casa en la localidad de San Miguel. Tiene planos de la casa de tres ambientes y escritura del lote, pero se agregó una galería de aprox 20 m2 que no está declarada. Debo hacer un plano nuevo antes de escriturar o puedo declararlo después junto con unas reformas que quisiera hacer a futuro?
Desde ya, muchas gracias.
Hola Maria. Si vas a pedir o solicitar un crédito bancario puede que el banco solicite al propietario, como requisito, la actualización del mismo. Si vas a comprar la casa por tus propios medios no hay problema. Teniendo en cuenta esto ultimo, podrias hacer las reformas y agregar los metros en el nuevo plano. De todos modos mi respuesta es muy generica ya que cada caso hay que analizarlo en el lugar y hacer las pertinentes consultas previas en la muni. Te sugiero contrates o contactes a un arquitecto. Saludos. Carlos
Tengo que hacer los planos quiero saber más o menos el valor y si se puede financiar primero tengo que declarar en el municipio lo construido y luego los planos?tengo 2 habitaciones cocina comedor.lavadero y un local???
Hola Susana. Si estas en alguna de las localidades del siguiente link, llenalo y te lo calculo de forma exacta (http://www.paredestudio.com.ar/costoplano/). Si no esta la obra en alguna de esas localidades vas a tener que buscar un colega de la zona y va a saber comentarte los pasos, requisitos y tiempos. De todos modos las generalidades del servicio que solicitas lo explico en detalle aca: http://www.paredestudio.com.ar/servicios/subsistencias/ Saludos. Carlos
Hola..hace 2años falleció mi padre.y la casa del matrimonio está escrituras a nombre de mi madre.tienes varios metros construidos y no tiene planos mi hermano tiene un depto en el fondo y yo tenía uno en el 1piso.los impuestos vienen como edificado.la casa es de 1970 .podríamos hacer algún tipo de planos soy de la plata…gracias
Hola Cecilia. Para hacer el plano de la propiedad, con que uno de los propietarios, de la escritura este vivo es suficiente (si hay un fallecido se presenta el certificado de defunción). Lo de los impuestos no tiene nada que ver, es decir, el municipio «sabe» que no es un lote y que existe edificación «clandestina». En el plano se tiene que declarar TODO lo construido. Tenes que contactarte con un arquitecto de la ciudad de La Plata para que te ayude con este tema y ver las particularidades de la zona y los requisitos para conformar expediente. Saludos. Carlos
Hola buenas noches,pregunta estoy por adquirir una vivienda con crédito,lleve los planos al banco y me dijeron qué tal ves no lo tomen .porque dice A Contruir y abajo aprobado .es una casa
Hola Susana. Hay bastante desconocimiento por parte de los integrantes del banco, vas a tener que tener paciencia. Si la casa esta terminada y el plano es fiel de lo que se «construyo» la casa es apta para el crédito. En la caratula dice «A construir» porque cuando se encaro ese plano se hizo de forma legal (y no clandestina como lo hace una gran parte de la ciudadanía). Cuando uno tiene un lote, terreno o una construcción anterior antes de construir llama a un profesional y se hace un proyecto que luego se municipaliza y recién ahí se empieza » a construir» (y no antes). El plano dice «Aprobado» porque el colega tuvo que acatar todas las normas propias del código de municipal de la zona. No es un plano muy habitual, ya que son pocos los propietarios que antes de colocar un ladrillo empiezan llamando a un profesional primero (como debe ser). Saludos. Carlos
Buenos dias Carlos mi consulta es por un crédito que deseo tramitar para ampliación de mi vivienda. Mi casa tiene plano aprobado con la construcción existente. Ahora me piden un plano por la ampliación pero no se como se llamaria ese plano. La casa esta en Lanús. Vos tenés experiencia en plano para bancos ? O sea si necesito plano aprobado o un proyecto de obra. Muchas gracias !
Hola Adriana. Lo que el banco te solicita es que presentes el plano de la ampliación que deseas hacer (porque vas a pedir un crédito para construir) que debe presentar un profesional matriculado en el municipio de Lanus. Tenes que hacer todas las etapas (no solo la municipal), lo que quiero decir, es que tenes que contratar un arquitecto que te haga el anteproyecto, proyecto, tramite de gestion y que te dirija la obra (todas las instancias de obra como debe ser. Lo que el banco te pide es lo que haria cualquier persona que desea ampliar, construir o modificar de forma legal con o sin banco. No sirve que vayas al banco con una idea tuya dibujada o que se lo cuentes de forma oral. Te piden papeles concretos (el expediente de obra aprobado de esa ampliación «A construir») sobre la base de un profesional que lo abale. Tene paciencia porque recién arrancas. Saludos. Carlos