¿Por qué el impuesto municipal es alto para baldíos? (supuestos baldíos)

Al comenzar el nuevo año en un municipio, entra en vigencia las nuevas ordenanza fiscal e impositiva (que ya se aprobó un mes antes).
Un caso que obtuvo un incremento importante son los catalogados como “baldíos” que muchos de ellos ya no lo son o dejaron de serlo hace mucho. Estamos hablando de terrenos que no están en cualquier parte del país, sino que están en el primer o segundo cordón del conurbano y que a la fecha de esta nota son muy pocos (muy pocos lotes existen). Y eso es porque no estamos en el año 1960 ni en 1990, estamos en 2022 y la gente que hoy busca un lugar para vivir lo hace en el tercer cordón o incluso ya en municipios aledaños a los límites del conurbano, más de 100 km de la Capital Federal (principalmente por los valores de las propiedades en esa ubicación y ni que hablar de los pocos baldíos que cotizan oro).

¿Cuál es la solución?

Si tiene un baldío en el primer o segundo cordón, deberá pagar el aumento. Las razones son simples, ubicación e infraestructura.  Los municipios incentivan a que los baldíos dejen de ser tierra ociosa o en desuso. Incentivan a que estén construidos con gente viviendo y no tierra a los efectos de especulación. Pero quizás su caso, ya no es la de un “lote baldío” sino que construyo y nunca lo declaro, lo dejo pasar o dio por sentado que el municipio se enteró por equis imaginación del propietario. En ese caso, deberá realizar los planos municipales y el correspondiente revaluó de la mano de un arquitecto de su confianza que usted elija. Esta herramienta, la del PLANO MUNICIPAL, es un medio obligatorio (por si no se enteró, hace más de 100 años que en el país se hacen planos de las propiedades y es obligatoria su presentación incluso si ya está construida).

Tenga en cuenta que realizar los planos, no es barato. Deberá pagar honorarios acordes al caso, gastos de colegiado obligatorio y derechos de construcción municipales para obra clandestina a empadronar, sea cual fuera su escala, incluso, si solo tiene una pileta, o realizo un quinchito o tiene una chapa para un auto que deja ahí su vecino. Le comento esto porque es muy común pensar que es accesible hacer los planos y que el impuesto milagrosamente va a “bajar”. Claro que no es lo mismo una casa familiar (entiéndase 1 casa en lote propio) de unos 100 m2 que otra de 200 m2 y ni que hablar de 300 m2. Tampoco es lo mismo en un barrio abierto que en un country, u urbanización cerrada, club de campo o similar, de la escala que sea.

Tampoco es lo mismo, una casa que tenga pileta de hormigón armado de más de 30 m2 de espejo de agua, o tenga una cochera para dos autos (o simplemente o techo para dos autos) o quizás que tenga 4 baños (4 inodoros, no importa si es toilette, medio baño o antebaño o baño de servicio) o un espacio de servicio bien diferenciado para la “muchacha”. La categorización está establecida, es clara y es acumulativa según la suma de las características que esta tenga. Los casos de dos o más viviendas a empadronar, así como otros rubros (supermercado, clínica, escuela, local comercial, etc) también son costosos, pero no lo es todo, en ciertos municipios deberá verificarse si es registrable el caso o amerite un paso más como terminar en el consejo deliberante. Se deberá consultar cada caso con el profesional con experiencia para que el propietario no termina complicando la situación.

Los malos grises. Confusiones habituales

Quizás, lo que en los años más vengo escuchando son las excusas, conscientes o de buena fe: desde “hice las cosas cuando lo había comprado”, “vino un agrimensor y midió” o “realicé los planos y no sé porque me sigue viniendo como baldío” el listado es bastante largo. Cada caso hay que evaluarlo, pero casi siempre hay una explicación de porqué las cosas se dan así.

Hace poco estaba en el mostrador de un municipio y un contribuyente llega a catastro reclamando porque le seguía viendo como baldío (claro, la gente se preocupa cuando en enero le llega el nuevo impuesto municipal) si él había realizado los planos municipales, comento enojado. El empleado, amablemente, le solicita que le muestre ese plano, que el contribuyente (por suerte) tenía encima. Muestra el plano y logro ver que era un plano “visado” de un expediente abandonado que nunca se terminó y que databa de hace 14 años. Es decir, se empezó el trámite, el municipio da curso mediante un proceso interno, con el profesional contratado por el propietario, y que sigue todas las instancias, pero evidentemente en algún momento se desistió, se abandonó (puede haber 1000 causas de porque se abandonó, pero la mayoría de las veces es por decisión del propietario).

Por tal motivo, cada caso, deberá evaluarse la historia y los antecedentes (los documentos que el propietario tenga). También digo la palabra “propietario” que es aquel que tiene una escritura inscripta en el registro de la propiedad de la provincia y que (aunque parezca obvio decirlo) esté este vivo. Si no tiene escritura o cuenta con algún instrumento diferente deberá consultarse al municipio si lo toma para poder hacer el correspondiente tramite.

Conclusión

Si usted tiene un baldío (baldío = vacío de construcción), ante todo, usted es un afortunado y deberá pagar el aumento establecido por el municipio. Si, por el contrario, dejo de serlo ya hace unos meses, o está en plena obra o quizás la construcción finalizo hace equis años (sean muchos o pocos) deberá consultar su caso con un arquitecto para ampliar el tema y saber cómo regularizar la situación, qué facilidades tiene y qué tiempos y requisitos son necesarios.

Claro que con el tiempo y regularizando la situación, bajar un poco o nada los impuestos. O peor aún, estos aumenten más, por las características de lo construido.