Claves antes de adquirir una propiedad (parte I)

Consejo de arquitecto a comprador de una casa o cualquier otro destino.

Adquirir o comprar una propiedad no es un tema menor, parece obvio, sin embargo, una de las consultas (ya consumada la compra de la propiedad) es el día después, las sorpresas que el nuevo adquiriente descubre con el pasar de los meses o incluso años. Observaciones y problemones que se pudieron haber evaluado antes con la consulta a un arquitecto.

Evitar repetir los mismos errores al comprar una propiedad

Quienes hoy tienen la oportunidad de poder empezar esa búsqueda deberán evaluar en cada caso, cuestiones (ya sabidas por todos) como ubicación, accesibilidad, infraestructura (asfalto, luz, gas, cloaca, agua corriente, etc), cercanía (comercios, colegios, clubs, etc). Así como el valor de la propiedad (condiciones de pago, moneda, posibilidades de cuotas, crédito bancario, comisión inmobiliaria, honorarios escribanía, gastos e impuestos a sellos, etc).

Existen otras variables, no menores, que son analizadas muy por encima por parte de los compradores y que se concentra en dimensiones del terreno, dimensiones de lo construido y el estado de la construcción (si se consulta, porque a veces se omite). Estos ítems son evaluados muy por encima y por lo general de la mano o respuesta de un agente (probablemente un empleado a comisión que tiene nulos datos de la propiedad y que balbucea respuestas o da típicas respuestas obvias de lo que se ve: “acá podrían entrar dos autos”, “este es el baño”, “construcción sólida que permite un piso más”, etc.). Asesoramiento improvisado, asesoramiento con un vendedor que tiene como objetivo vender como sea lo que sea.

Temas a pulir e indagar en una propiedad

A parte de los ítems habituales arriba señalados, los otros temas complementarios e importantes a indagar en detalle son los siguientes:

1. Averiguar si es lote propio o lote afectado a propiedad horizontal (PH)
2. Constatar el Instrumento legal que acredite titularidad, sea escritura, cesión de derechos u otro
3. Verificar plano municipal actualizado y si es PH contar con el plano de mensura afectado a PH actualizado
4. Considerar la potencialidad constructiva
5. Estado: la parte física de lo construido
6. Evaluar el alrededor

 

A continuación, se extiende los tres primeros ítems con ejemplos concretos.

1. Rey o Reyes (lote propio o PH)

Pablo, del partido de San Miguel me llama porque tiene un comercio y no puede habilitarlo en el municipio. Comenta que es un terreno de 8,22 x 30m y que solo hay un local (recientemente construido) de unos 100m2. Agrega que tiene un “boleto de compra venta” hace 10 años y lo compro como lote propio. Después de indagar por teléfono le pregunto porque aún sigue con un boleto de compra-venta y no escrituro, a lo que responde que no lo sabe y que varios vecinos están iguales, acotación ultima que comprendí como venía el asunto. En resumen, y después de pasarme una foto del plano municipal que tenía y le dieron al comprar (el antecedente) Pablo había comprado un lote que el propietario original presento en el municipio “a construir” 6 casas iguales y que nunca se construyeron y que tampoco nunca se conformo el PH, es decir, que para el municipio y la provincia sigue siendo un solo gran lote (65 x 30).

Pablo, en su decepción, descubrió que no había comprado un lote propio, sino una subparcela que nunca fue conformada legalmente. No solo él, sino también los 5 vecinos restantes, que conviven en un gran terreno dividido en lonjas donde cada uno construyo a su antojo y a su necesidad. Este caso acudió por una consulta específica: la habilitación del comercio, y desencadeno en otra cuestión no menor, el problema de comprar mal. Pablo no solo no es titular, sino que no puede regularizar el comercio que desea emprender.

Silvia de Morón compro una casa al fondo de una parcela que tiene dos casas. Tiene un boleto de compra venta. La consulta deviene por el uso del pasillo (considera que la casa de adelante no debe usarlo) una disputa muy habitual y ridícula. El predio tiene un plano con la casa de adelante y la de Silvia no figura. Silvia considera que lo que compro es su lote propio, pero no lo es. Es un lote con dos casas, con dos familias y mucha irregularidad dominial. El problema reside en el vicio y el desconocimiento de lo que implica la adquisición de una propiedad. Sin planos municipales, sin PH conformado ni titularidad inscripta. Lo peor, es que este predio, está en una zona residencial exclusiva y el municipio NO permite dos casas en un mismo lote. Por lo cual, no podra regularizar en el municipio, por ende no podra seguir con la afectación a PH y finalmente no podra escriturar. El camino para solucionarlo es más largo, costoso y tortuoso.

2. Escritura sí o no

En este tema no existen los grises. La escritura es el máximo instrumento que da dominio a una persona sobre una cosa inmueble. Los casos anteriores descriptos, ambos con boletos de compra venta por varios años no da seguridad, son elementos de transición para una transacción realizados por lo general por una inmobiliaria. Los organismos oficiales no toman a los boletos como instrumento de posesión, por lo cual, imposibilita a realizar todo tipo de trámites, desde la titularidad de impuesto a su nombre o de querer habilitar una actividad, pedir un crédito de construcción, realizar los planos municipales o el plano de mensura a PH entre muchos otros trámites. Con los casos anteriores podemos deducir que no han escriturado porque la escribana necesita volcar en la escritura los datos de mensura y estos a no estar no puede realizarse. Mucho de lo que se hace en la compra-venta de propiedades es muy desprolijo e irresponsable y trae aparejado angustia y disgusto.

3. Planos de Obra Municipal y Plano de Mensura afectado a PH (si corresponde)

Sofía de Ituzaingó compro hace 6 años una casa en lote propio. Desea ampliar la casa. Se comunica y tenemos una entrevista. Entre tantos temas de la casa y los deseos de la familia de ampliarla con un cuarto más y un baño, le consulto si la casa tiene planos, y me responde que no sabe del tema y que calcula que “si” porque en el impuesto están los metros. Hago la consulta municipal del caso al dia siguiente. La casa que compro Sofía nunca tuvo planos, y nunca se habló este tema a la hora de escriturar inclusive. Otra cuestión muy habitual es confundir los datos volcados en los impuestos como deducciones certeras. Si este tema se hubiera hablado en el momento del cierre económico es seguro que el vendedor bajara “los dólares” que equivalgan al costo de lo que implica tal tramite, que no es barato ni rápido (en algunos municipios tarda 9 meses). Sofia compro una casa sin planos y nunca lo supo.

Mariano compro una casa a estrenar en un barrio cerrado del municipio de Pilar. Me llama porque le llego una intimación municipal a regularizar su situación. Mariano compro una casa en el cual en la cesión de derechos (de 35 páginas) detalla que el comprador es responsable de la regularización municipal. Es decir, nadie en la transacción le detallo este punto y tampoco leyó lo que firmo. Pudimos resolver el tema en el municipio, pero el gasto que implico tal regularización le dejo más que un dolor de cabeza.

Por tal motivo, es importante verificar que esta documentación este a la hora de comprar y que la misma este actualizada!!! Otro caso:

Fernando compro una casa en el municipio de Merlo, le llego una intimación municipal. Me llama y me dice que él tiene los planos y que no comprende porque lo intiman. Acordamos una consulta en su domicilio y le pido ver los planos. La sorpresa fue grande. El plano es un lote con tres unidades, por un lado, dos casas y por otro un local comercial. La subparcela que corresponde a su caso es la del local comercial. Lo que sucedió, es que en la zona el profesional que confecciona la documentación sabía que no podía hacer más de dos casas en esa zona, y de forma deshonesta, y con la intensión de subdividir luego en tres unidades, la tercera la confecciono como local comercial (lo que la ley permite). Realizado el plano de obra, dado el final de obra y presentado el plano de subdivisión en La Plata, luego el constructor modifica el local convirtiéndolo en una vivienda (vivienda clandestina porque no está permitida la misma) que luego Fernando compra. Fernando nunca miro el plano porque “del tema no entiendo” y tampoco nadie se lo hizo observar. En resumen, el municipio observo con el tiempo la discrepancia y notifico al actual propietario de que no esta viviendo en un local sino en una vivienda que no corresponde al código. El camino para solucionarlo fue posible, pero implico el camino único que quedaba: el más largo, costoso y tortuoso.

El mes que viene la segunda parte final.

Conclusión

Si los temas descriptos en este blog y las decenas de casos e historias que escucho a diario hubieran sido evitables con una simple consulta paga a un arquitecto. Una inversión de tiempo y dinero mínimo que asegura una decisión tan importante como la es la adquisión de un bien de miles de miles de pesos.