El lote multifamiliar es una herramienta solidaria y justa ante la opción de concretar el techo propio. Sin embargo, muchas veces, se presenta a este esquema de propiedad horizontal (de mano de sus habitantes) mañas o hábitos propias de quien es dueño de un lote propio. Una obra clandestina denunciada, una vieja ampliación que no se regularizo, el pasillo que un vecino se adueñó, una ventana que inquieta y acecha a la intimidad, la construcción en una terraza o azotea, son, entre tantos, el comienzo de una guerra que a la larga o a la corta les complicará la convivencia y generara sobrecostos a cada uno de sus habitantes por igual. A continuación, preguntas habituales.
1) En mi unidad tengo construcciones que no figuran en el plano municipal. Para regularizar, ¿tengo que tener la firma/autorización de los otros propietarios?
Si, solo cuando la subdivisión ya existe, es requisito del municipio contar con la conformidad del otro copropietario.
2) Deseo SOLO actualizar/regularizar las construcciones (ampliaciones o modificaciones) de mi unidad en el plano municipal, ¿eso es posible?
No. El nuevo plano que se encare es TODO el predio. Si las otras unidades no tienen modificaciones (es decir, están igual al plano original) deben pagar igual un proporcional por volver a presentar un plano por medición de esas unidades (es obligatorio). Si por el contrario (que es lo que suelo suceder) las otras unidades tienen modificaciones u ampliaciones deberán ir plasmadas en el plano municipal. Se hace el plano de todas las unidades si o sí.
«El nuevo plano que se encare implica medición de todas las unidades y NO solo una parte del mismo como muchos piensan«
3) ¿No tenemos planos municipales ni menos planos de afectación a PH, somos todos parientes en el mismo lote con varias casas, pero uno de mis parientes quiere colocar el auto y adueñarse del espacio delante de mi casa, que debemos hacer?
Cuando un predio no tiene planos u estos no están actualizados suele suceder que ante el caos que los habitantes se generan a si mismos desean (a la fuerza) ponerse a la ley. Muchos aspectos constructivos no cumplen con las normas vigentes y si además estos no tienen la documentación necesaria no tiene mucho sentido ahondar en peleas que a la larga u corta los va a perjudicar a todos los que viva allí. Lo mejor es consultar al profesional, evaluar cada caso y hacer la documentación lo antes posible. Claro, siempre en cuando todos los que vivan allí se pongan de acuerdo.
4) Uno de los copropietarios está construyendo de forma clandestina sin habernos consultado ¿Qué pasa si lo denunciamos al municipio?
Si se denuncia al copropietario significa auto denunciarse. Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar. Si la parte denunciante luego no va a firmar el plano nuevo, a la larga o corta le perjudicara a si mismo ya que el plano quedara desactualizado sumado a que habrá una multa sobre el predio y que esto no ayuda a conciliar intereses comunes (embarrar el caso).
«Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar»
5) Son “x” cantidad de copropietarios en un predio multifamiliar, uno de ellos desea actualizar los planos de todo el predio, pero no se llevan bien (o con un solo copropietario). ¿Qué podemos hacer en ese caso?
Nada. Es un caso muy común. Si las partes no están de acuerdo simplemente no se podrá hacer el plano.
6) Deseo vender mi unidad, pero la escribanía o el banco me rechazan el crédito (o la venta) por no tener el plano actualizado. ¿Qué puedo hacer?
Hablar con las otras partes y acordar regularizar. Por lo general hay un vecino que no está en condiciones de afrontar tal gasto (porque es jubilado, quedo desempleado, cuentas con otros compromisos de pago, ect) pero desea o tiene la actitud de hacer las cosas bien o ayudar con la predisposición de la firma. En ese caso, sugiero (siempre que sea posible) pagar o afrontar el gasto de la parte que le correspondiera a ese vecino acordando luego la devolución de ese dinero/favor. Parece ingenuo, pero a la corta es la única forma de que las cosas se den.
7) Desean actualizar los planos (se ponen mágicamente todos los copropietarios de acuerdo), pero uno de ellos no tiene escritura o no hizo la sucesión ¿es esto un limitante?
Si. Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos. De todos modos, cada municipio contempla algún instrumento que se pueda consultar para estos casos. Otro limitante es que para hacer los planos nuevos el municipio exige que todas las unidades (cada una de las partidas) estén al día con los impuestos municipales
«Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos«
8) Queremos hacer el plano de subdivisión (afectar el terreno a propiedad horizontal para que cada uno tenga su límite/ unidad funcional). ¿Qué debo saber?
Empezar primero con el plano de obra municipal. Es el primer paso. La mayoría, por desconocimiento o ignorancia solicita de forma directa “quiero subdividir”, pero no cuenta con el primer paso o tiene algún plano pero desactualizado. Para poder hacer el paso primero (el plano de obra municipal del hecho consumado o ejecutado existente) deberá contar con una escritura. Muchos no cumplen con este requisito y por ende no podrán hacer los planos.
9) (caso ejemplo) Tenemos planos municipales y planos de ph que se hicieron en su momento, son tres unidades funcionales, pero el último año en uno de las unidades se construyó otra vivienda ¿Qué debemos hacer?
Un caso muy común es que de tres unidades, una de ellas genera otra unidad nueva. En este caso son cuatro unidades. Lo primero es consultar al arquitecto si se puede empadronar (hacer los planos nuevos) con la unidad nueva. Si esto fuera posible se hace la medición de todo el lote con todos los cambios que existan. Una vez que se tenga el nuevo plano registrado se podrá rectificar la subdivisión generando otro plano nuevo con la nueva unidad y nuevo reglamento de copropiedad.
10) En un lote hay dos casas (o tres, cuatro, etc). No tenemos planos municipales (o el plano que existe esta desactualizado). Viene un impuesto municipal u otro provincial que paga una parte y la otra no paga.
Esto sucede porque en los datos del lote o la vivienda original registrada tiene una sola partida. Deberán encarar los pasos descriptos en las preguntas 8
11) La casa de adelante tiene acceso desde la calle, mi casa está al fondo por pasillo. Mi vecino de adelante dice que el pasillo también es de él y tiene una puerta (o ventana) que da al pasillo. ¿Esto es posible?
Si tienen plano de mensura de propiedad horizontal y en el mismo el pasillo dice “paso en común” no hay duda que es de uso de todas las unidades, incluso la que esta adelante que tiene su puerta de acceso a la calle. Si por el contrario el predio no tiene los planos entramos en un caos propio de la clandestinidad o ilegalidad que establece las normas. Muchas consultas son cuestiones puntuales como estas sin tener en cuenta lo más importante: que no tienen los papeles en orden y eso es mucho más grave que preocuparse a quien pertenece o da uso un pasillo. Esa persona le preocupa el pasillo o qué medida tiene o debería tener o quien puede o no usarlo, para el juez, sin embargo, lo grave es que TODO el predio está en la ilegalidad.
Recuerde como conclusión: contar con los planos municipales actualizados es obligatorio y no opcional como muchos piensan.
Lo invitamos a que opine, comparta su experiencia sea cual fuera para que ayude a otros asi como consultar su caso. Por favor, por ser anónimo trate de ser breve y brindar el dato del municipio o localidad donde reside el caso.
12) Tengo escritura y quiero hacer el plano de obra municipal (son dos casas) para despues hacer la subdivisión. En la escritura mi hermano y yo. Mi hermano no quiere hacer los papeles ¿qué puedo hacer?
Existen casos que un mismo terreno o predio esta inscripto con varios propietarios, supongamos dos matrimonios o dos hermanas (por dar ejemplos). Si una de estas partes tiene la intención de hacer los planos y lo otra no (por cuestiones económicas, peleas familiares, etc) en ese caso NO se podrán hacer los planos de obra municipales ni tampoco los de subdivisión. Una solución conveniente es desistir de la pelea, tratar de ceder un poco (incluso no estando de acuerdo) pagar todos los gastos a costa de una de las partes, para abordar un camino viable y solucionar el tema en un plazo muy corto (es una decisión viable que toman muchos, pero antieconomica e injusta).
Hola,en propiedad de 3 unidades funcionales (merlo)si una unidad amplia una habitación PLANTA ALTA, aumenta el FOT,SIN SUPERAR LO PEMITIDO
otra unidad aumenta el metros EN PLANTA BAJA superando el FOS PERMITIDO,quién debe asumir los gasto de rectificación de plano PH?
Otra DUDA escaleras de hormigón construida en patios hechas después de hacer los planos municipales y ph Y semicubiertos se computa lo que ocupa en lo que es el FOS?
Hola Elvio. Tu consulta amerita entrevista arancelada en estudio para evaluar el caso. Contactate con algun colega para asesorarte y ampliar mejor tus consultas. Saludos. Carlos
Hola, me gustaria asesorarme para dividir un terreno heredado por fallecimiento de 2 hermanos (mi papa y si hermana) . Hay escritura pero no esta realizada la sucesion, se estan haciendo construcciones donde cada una de las partes construye de forma ilegal, ocupando mas ( por lo que entiendo de lo que le corresponde) espero sus comentarios. Muchas gracias
Hola Gabriela. La info que me brindas es incompleta. Lo mejor es que pidas un turno con consulta paga en estudio con arquitecto de la zona y lleves la información necesiaria para analizar mejor el caso y evaluarlo como se merece. Saludos. Carlos
Buenas tardes, mi madre es dueña de un duplex que quiere ampliar/remodelar, tiene q solicitarle permiso a la dueña del otro duplex? la idea sería modificar su fachada y agregar un piso, que sucede si la dueña del otro duplex se niega? gracias!
Hola Lorena. Si la propiedad esta afectada a PH toda amplaición o reforma debe tener el consentimiento de las partes. Para ampliar lo podes consultar en el municipio donde esta la obra.Saludos. Carlos
Hola. Tenemos nuestra casa en un terreno subdividido, adelante hay una casa y atrás hay otra. Está escriturado y subdividio, cada propiedad cuenta con su plano. La consulta; la casa de adelante es mia y tengo que hacer un nuevo plano porque se amplió una parte. En el nuevo plano de la casa de adelante, ¿debe figurar el nombre del dueño de la propiedad del fondo?. Pregunto esto porque el maestro mayor de obras realizó el plano municipal y figura que debemos firmar el plano nosotros y el propietario de la propiedad del fondo.
Esto es así? me parece extraño que si cada casa tiene su plano y su escritura, no hay ningúnn espacio en común, tienen diferentes numeraciones, porqué debe firmar el propietario del fondo? no quiero tener problemas en un futuro por eso consulto, al no saber nada del tema me parece extraño. Gracias
Hola Fabiana. Hay un concepto importante que no me estas dando. El terreno donde estan ambas casas, ¿esta afectado a subdivisión por terreno o por afectación a PH? si fuera por «tierra» son dos terrenos independientes (ahi es como decis vos) pero si el predio (el terreno original) esta subdividido por afectado a PH es lo que te dice el MMO. Sugiero, lo consultes con algun impuesto municipal en Catastro de tu municipio o mediante consulta con colega arquitecto en estudio, ya que la info que me brindas es muy incompleta. Saludos. Carlos
Hola,son 3 unidades funcionales dos al frente y uno ingresa por pasillo al fondo,el de adelante hizo una habitación arriba,si lo denunció tendré consecuencias yo? Soy el que ingresa por pasillo lo utilizo yo solo, en techo puse una claraboya de 60 x90 aprox y tengo también unas escalera de hormigón en mi patio que no figuran en el plano,arriba lo que es el techo cerré con una pared de 1,60 de altura el perímetro de mi unidad pero comí parte de lo que él plano dice paso comun
Hola Carlos. Cuando es PH se actualiza todo el plano de obra con todo lo que exista en el terreno. Si te vas a autodenunciar (si denuncias a tu condomino te denuncias a vos tambien), la pregunta seria, ¿tenes luego la intención de firmar planillas, que ingrese un profesional a tu vivienda, pagar la parte que te corresponda (honorarios, sellados, derechos, etc), brindar copias que acrediten que sos propietario de esa unidad, estar al dia con los impuestos, etc? porque si vas a denunciar para luego poner trabas a tu propio condomino… es el mundo del reves. Saludos. Carlos
Buenas tardes. Tengo un terreno en donde hay 2 casas edificadas. En rentas figura como condominio, ya que es 50% del terreno mio y la otra mitad de mi hermana.
Yo hice mi escritura con el 50 % del terreno para mi. Mi hermana no hizo la suya todavía.
Ahora quiero hacer la subdivision y me piden como primera medida el plano municipal de todo lo edificado.
El que había asentado en el municipio ya no está vigente y sólo era de la casa de enfrente, que sería la mía. Hablé con mi hermana y nos pusimos de acuerdo en hacer el plano que nos piden para luego hacer la subdivision.
Mi pregunta es la siguiente, el pasillo se considera bien común para ambos propietarios o cómo se divide?
Y ella necesita la escritura de su parte del terreno?
Hola Gabriela. Tu consulta implica una respuesta larga para responder y entran en juego otras cuestiones más. Sugiero solicites turno a un profesional y lo analices en estudio (consulta arancelada). Saludos. Carlos
Estimados buenas tardes, consulta: tengo un terreno (10X37) con 2 construcciones, una al frente y una al fondo del mismo, y me gustaria adquirir el terreno vecino (esquina) iguales dimenciones. Se pueden «redimencionar» los terrenos para que quede cada casa con su terreno? espero explicar bien la situación.
desde ya muchas gracias.
Hola Esteban. Podés unificar los dos terrenos. Comprendo que deseas darle «independencia» a la casa del fondo, pero no va a ser posible con tal unificación ya que luego de realizarla no se puede volver a dividir los lotes de forma independiente, como eran al principio (por ejemplo que la casa del fondo tenga salida a la calle lateral del lote que da a la esquina) seguro estas pensando en eso. Si unificas estas en la misma, luego tenes que afectar el predio a PH (cosa que podes hacer con el lote de 10×37 actual). Sugiero lo evalues con algun colega de la zona para tu tranquilidad. Saludos. Carlos
Hola. Le consulto. Estoy evaluando comprar una casa al frente en PH. Son solamente 2 unidades funcionales. Una al lado de la otra. Están todos los planos al día y son 2 unidades totalmente independientes. La idea es comprar, pero: 1) ¿Puedo hacer modificaciones (por ejemplo, mover la cocina de lugar) al interior sin modificar los metros cuadrados construidos? 2) ¿Puedo construir una piscina en el jardín que será de mi propiedad? 3) ¿Puedo cerrar con rejas hasta la línea municipal solo en la parte que me corresponde a mi? Por último, gracias por la información que ofrece en su página. Saludos
Hola Analia. Las consultas que me haces implican respuestas y preguntas (no es tan sencillo responder blanco y negro). Solicita entrevista paga en estudio de arquitecto para evaluar el caso. Estoy atento. Saludos. Carlos
Consulta, el municipio no me quiere sacar el plano de obra, porque? Tengo el plano de subdivisión es lo mismo? En el plano mencionado dice pasillo común, pero en la escritura dice entrada independiente con dirección individual, los antiguos dueños eran familiares, realizaron puertas y ventanas al pasillo, pero actualmente quedaron los hijos y no hicieron la sucesión!
Hola Vicente. Veo que tenes varias dudas. Te sugiero saques turno para consulta en estudio (con un colega arquitecto o agrimensor) y analizar el caso. El costo es accesible. Saludos. Carlos
Hola, buen día, quiero comprar un ph que tiene escritura y según la escribania se puede escriturar sin problema pero leo la escritura y en un lugar dice traba de planos y los nuevos adquirentes se responsabilizan. Entiendo que en otro ph del complejo se hicieron modificaciones y no actualizaron los planos. Más allá de tener que actualizar los planos planos y quizás esta gente no quiera o no pueda afrontar los costos, me expongo a un problema?de verdad se puede escriturar sin ningún problema?
Hola Paulo. Hay escribanos que dejan pasarlo al tema, pero en el futuro, a corto o largo plazo es un problemón. El tema con los PH es que para actualizar los planos se tienen que poner de acuerdo todas las unidades a los efectos de realizar el nuevo plano (que además es muy costoso). Si es dificil, a veces que se pongan de acuerdo dos unidades (un lote afectado a PH con dos unidades funcionales) imaginate, 3, 4 ó más propietarios. Para hacerla facil, inmobiliarias y algunos escribanos minimizan ese tema a los efectos del afan de la «venta». Pero, que ocurre si el dia de mañana vos lo queres vender (caso inverso) y el posible comprador que tiene un credito o simplemente obliga a solicitar tener el plano actualizado no lo compra porque te exige este mismo item?. Los planos actualizados SON obligatorios. Sugiero lo consultes mediante entrevista con colega de la zona (arquitecto que este en estos temas). Saludos. Carlos
Buenos días que tal? Disculpe las molestias, quería saber si podría informarme que se podría realizar según la siguiente situación.
4 hermanos tienen divido un terreno en partes iguales, dos hermanos tienen realizado edificaciones en la parte del fondo y a los otros dos que les toca la parte de adelante que es la salida a la calle no realizaron ninguna edificación, uno de los hermanos del fondo quiere tener su propia entrada de auto totalmente independiente de el pasillo que ya se planificó con las medidas correspondientes para el ingreso y egreso con auto de los que viven en el fondo del terreno. Esto es posible? Que medidas deberían tomar las otras 3 partes? Están obligados legalmente a ceder esa entrada y salida independiente de la ya predispuesta entrada y salida de auto para las dos partes del fondo?
Hola Camila. Tu pregunta es una en 10 preguntas. Este tema amerita consulta en estudio. Te sugiero te contactes por telefono con algun colega, pidas turno y costo de honorarios y lo evalues ahi mismo. Saludos. Carlos
Buenas tardes sr
Una consulta quiero hacer una subdivisión tengo el plano con un sello que dice (a solo efecto de su empadronamiento no apto para someter al régimen de ph ley 13512)
Que puedo hacer? Muchas gracias!!
Hola Gastón. Lastima que no me decis en que municipio es esto!! vas a tener que solicitar «cambio de sello» es decir, vas a tener que hacer un tramite más, que es largo, tedioso y MUY costodo…. solicitar al concejo deliberante (HCD local/municipal) la consideración de tu caso para poder hacer el cambio (ya que no cumplis con la normativa y hacer una excepción a la medida de tu error) de esta manera, una vez que salga una «ordenanza» a la medida de tu caso, podes solicitar cambio de sello y poder luego hacer la subdivisión. Aprovecho tu consulta, que es muy común para agregar que si muchos, antes de construir, hubieran consultado a un profesional hubieran evitado estos sobbrecostos, perdidas de tiempo y malestares. Sigo insistiendo que la consulta al arquitecto cabecera ANTES DE empezar una inminente construcción o refacción, es una inversión importantisima. Saludos. Carlos
Buen día, en el caso de un lote en el cual está la casa original ( los padres aún viven), y que luego algunos hijos construyeron de manera irregular 3 propiedades en el lote, osea algunos hermanos construyeron en el.lote y otros hermanos nada xq no viven ahi, en la casa original siguen viviendo los padres.
Uno de los hermanos quiere empezar con una subdivisión, a los que NO construyeron nada que les corresponde pagar? Supongo que no se debe pagar irregularidades de sus viviendas, tampoco actualización de planos..etc etc
Hola Silvia. Es un tema muy común y complejo (la parte humana). De la totalidad de la propiedad todos son herederos y corresponde por igual condiciones. Pero en estos casos, y para no hacerlo tan largo, lo mejor es que en consentimiento de todos se pongan de acuerdo de cómo van a repartir de la herencia. Por lo general se tasa la propiedad y el hermano que ya vive en el predio paga la diferencia (le compra la parte al que no vive ahi). Todo ante escribano. Sugiero lo consultes en estudio con los papeles del caso mediante entrevista paga en estudio de algun colega de la zona o aledaños al muncipio en cuestión. Saludos. Carlos
Hola buenas tardes. Quería consultar somos 3 herederos de un terreno el cual esta dividido ya, pero de manera personal por cada uno. Esta dividido horizontalmente con el pasillo. Yo vivo en la parte del frente del terreno y tengo una entrada de auto el cual lo tube que vender y ya solo la uso para salir y estar un rato en la sombra. El problema es que uno de los herederos de atrás tiene auto y quiere poner su auto, a lo cual yo estaba haciendo algunas modificaciones y me dejaron Arena la cual ellos pasaron por arriba y la desparramaron toda. En fin solo quería saber a quien le pertenecería la entrada de auto? O como se divide el frente
Hola Camila. Con esos datos no te puedo responder. Para responderlo hay que solicitar entrevista en estudio, traer documentación, fotos, planos, etc y analizar el caso para poder responder de que forma se puede abordar el caso y que caminos tienen. No existen generalidades en estos casos. Contactate con algun colega de la zona o alrededores para solicitar entrevista paga en estudio. Saludos. Carlos
Buenas tardes Arq. Consulta: un terreno baldío recién comprado. El titular del dominio quiere vender a otras dos personas 1/3 del inmueble. Cada uno quiere ser propietario exclusivo un tercio determinado sobre el cual quiere ejercer la propiedad. Es necesario que tenga que haber 3 edificaciones terminadas sí o sí como requisitos para afectar a PH? O si son a terminar cuál es lo mínimo qué habría que construir en cada unidad?. La pregunta apunta si la vivienda debe tener final de obra o solo con presentar plano de obra a ejecutar y plano de mensura ya se puede crear el estado de PH y así enajenar parte del bien??
Hola Walter. Y si te respondo que quizás no se pueda hacer? el tema que me consultas es más complejo e implica otros factores a tener en cuenta. Tu caso amerita entrevista en estudio, para poder abordarlo mejor, evaluar y analizarlo. Podés contactarte con algun colega arquitecto de la zona o municipio aledaños. Es una minima inversión para evitar sobrecostos y resultados inesperados. Estoy atento. Saludos
Buenas!! Tenemos un ph dividido y escriturado, y un dto interno que comparte el pasillo en condominio con el ph. El dueño anterior del dto vendio la parte indivisa del pasillo a los dueños del ph, construimos sobre el techo de una parte del pasillo, y ahora estamos haciendo la regularización de los planos del ph, en este caso ¿tiene que firmar el plano de la regularizacion el dueño del dto interno, teniendo en cuenta que tenemos escritura de esa venta indivisa, por el pasillo?
Hola Ayelen. Para regularizar tiene que existir consentimiento de todos los propietarios que figuran en las unidades conformadas legalmente en el ultimo plano de mensura aprobado. Por ejemplo, si el ultimo plano valido, son tres unidades la que conforman el PH, son tres partes las que tienen que firmar. Consulta con el profesional de la zona que contraten o amplia tu caso con consulta arancelada en estudio. Saludos. Carlos
Buenas tardes arquitecto. Se trata de un ph con 3 unidades funcionales. En una unidad quiero realizar la remodelación interna completa de la misma .
Los dueños de las otras unidades fallecieron. Sus sucesores realizaron la sucesión , se dictó la declaratoria de herederos pero no escrituraron.
Pueden las personas mencionadas en la declaratoria de de herederos prestarme el consentimiento para la reforma ? O tendrían que escriturar primero y luego pueden autorizarme ?
Muchas gracias.
Hola German. Te respondo: con la declaratoria de herederos finalizada (con firma del juez) alcanza perfecto para lo que necesitas. Saludos. Carlos
Buenas tardes arquitecto, mi pregunta es: soy propietaria de una unidad con dos poligonos uno en PB que es un local y el otro es 1er piso espacio aereo, quiero contruir una vivienda o para consultorio en este último polígono tengo plano actualizado municipal, plano de subdevisión , plano de obra y reglamento de copropiedad. Que debo hacer ¿puedo construir o tengo trabas? Y que debo modificar en planos ó tengo que hacer todos los papeles nuevamente.
Hola Irene. En tu caso, necesitas contactarte con un arquitecto de la zona (o aledaños) para evaluar lo que tenes, el potencial que se puede construir y analizar lo que queres ejecutar y que opciones tenes (ese servicio se llama consulta de vaibilidad). El costo de la consulta es accesible y te es util para sacarle jugo al tema y evitar problemas. Saludos. Carlos
Hola arquitecto, consulto por lo siguiente, en una casa de propiedad de mi madre, se realizó un dúplex, dónde de tomó una parte de la casa (un salón comercial) y se edifico hacia arriba, tomando los metros cuadrados del salón y utilizando espacio aéreo de la casa contigua para terraza y poner el tanque de agua de mi dúplex porque tengo techo de madera y es imposible colocarlo sobre el mismo. Al momento de subdividir, es posible hacerlo con el espacio aéreo? Me plantean que tengo que mover mi tanque y no tener terraza para subdividir, esto es real?
Hola Daniela. Esa pregunta traer consigo otras cuestiones que como un domino me consultas la ultima ficha (que depende de otras tantas que hay atras). El primer paso es hacer el plano de obra (si es que viable poder realizarlo). Te sugiero consultes primero ese tema, lo otro es largo de responder y de preguntar por lo cual dependes de una entrevista en estudio paga para abordarlo. Saludos. Carlos
Buenas noches. Hay una propiedad con planos desactualizados que está en sucesión. Padre + 9 hijos. El padre desea subdividir su parte indivisa de dicha propiedad y realzar una venta, una vez esté en DH. Es posible subdividir sin la firma del resto de los herederos? El plano puede ser realizado por uno o necesitan estar todos? Cuál sería el paso a paso ideal legalmente?
Hola Elizabeth. Para poder afectar un predio construido a PH deben firmar todos los propietarios o herederos. Saludos. Carlos
Hola, una consulta. Lo que es pasillo en común para el caso de una propiedad horizontal, se puede hacer uso para entrada y salida de vehículos? Y si no estoy de acuerdo a que eso pase, se puede hacer algo? En el plano municipal figuran las dos unidades funcionales y se menciona al pasillo como un pasillo en común, es posible subdividir ese pasillo? Gracias. Saludos,
Maria. Con la docuemntación que tengas hay que evaluar tu consulta en estudio ya que la información que brindas es incompleta para poder responder. America consulta paga en estudio. Estoy atento. Saludos
Buenas tardes, a ver si me pueden asesorar o guiar. Mí Sra es propietaria de dos lotes contiguos junto a dos hermanos. Resulta que en un lote hay una casa y en el otro lote hay dos casas. Es factible que le cedan los hermanos el lote donde está la casa sola y a su vez mí Sra ceda a ellos parte de ese lote como es el acceso de un pasillo al lote contiguo. Está pregunta viene a qué si es factible ella podría seguir con el tema planos, y escrituración de su casa que está sola en un lote. Se entiende? Muchas gracias y de mucha utilidad sus respuestas.
Hola Sebastian. Respuesta larga y compleja. Amerita consulta en estudio paga. Contactate con un arquitecto de tu zona. Saludos. Carlos
Buen día, arquitecto. Tal vez podría ayudarme a esclarecer una duda. Junto a cinco hermanos somos herederos de una propiedad, el tema de la sucesión aún no está resuelto. El terreno de la propiedad es de dimensiones considerables en Paso del Rey, en el caso de que alguno esté interesado en quedarse con parte de la propiedad, habría que hacer subdivisión? Y para eso, es necesario escriturar una vez terminada la sucesión para ser legalmente los propietarios y poder subdividir?
Hola Sofia. Me haces una pregunta incompleta y de respuesta variada. Como es un tema largo para hablar, llamame y coordinamos (podrias venirte con tus hermanos a mi estudio) y poder ampliar en detalle y tener info para saber que opciones tienen y que documentación tienen. La entrevista es accesible. Podes llamarme a mi fijo 66984352. Estoy atento. Saludos. Carlos
Buenas noches, arquitecto. Compramos con una amiga un terreno a nombre de las dos como «condominio indiviso en partes iguales», así dice en la escritura. De palabra lo dividimos a la mitad, yo quedándome con la parte de atrás y ella con la de adelante con acceso a la calle, con un paso en común peatonal hacia mi parte en uno de los costados. No estamos de acuerdo con la medida que debe tener ese paso, puesto que al ser comuna el lugar donde vivimos, no hay una reglamentacion específica por la cuál guiarse. Esto genera un conflicto ya que ella está ampliando y ya decidió, sin consultarme, la medida que tendrá ese paso, que para mí es insuficiente y angosto. (Sauce Montrull, Entre Ríos, Argentina) Muchas Gracias
Hola Sabrina. En realidad la pregunta es si se pueden hacer dos casas en ese lote «indiviso» ya que si en la escritura aparecen dos, tres o «x» cantidad de propietarios no significa que sea proporcional la cantidad de viviendas como propietarios. Si empezaron a construir seguro lo hicieron de forma clandestina (o sin permiso). El tema del pasillo en realidad es un detalle menor porque si a grandes rasgos no se hizo una viabilidad (la cuesión si se puede hacer dos casas) entrar en el detalle del pasillo ya es un tema menor ante la gravedad de lo primero. Para responder tu consulta, un paso en comun para una unidad funcional debe ser como minimo 1m. Saludos. Carlos
hola ! Queria consultar si en una vivienda ya construida, y dividida en dos terreno de fondo con ingreso por pasillo amabas viviendas, se puede hacer una subdivicion juridica para poner a nombre de dos persona. Entiendo que en el caso de poderse pasarian a ser dos propiedades en PH.
Hola Javier. El unico instrumento para subdividir (y afectar a propiedad horizontal) es realizando los planos de regularización y el plano de mensura a PH. Lo demás es cuento chino. Saludos. Carlos
Buenas arq Paredes. Mi caso creo lo mencionó. Casa heredada a tres hijos, uno subdividió una parcela, independizándose. La casa quedó a dos hermanas (mi hna y yo). Una quiere vender, la otra (yo) subdividir. Puedo hacer la subdivisión asumiendo los gastos? La otra parte puede elegir no aportar para los gastos, ni hay manera de exigir cuando firman la subdivisión hecha?
Hola Mabel. Para subdivir una propiedad tienen que estar la dos casas ejecutadas (no se puede subdivir una casa de un espacio vacio). Podes pagar vos todos los gastos y exigir luego el pago (juntando facturas, pagos timbrados municipales, derechos de construcción, gastos de colegiatura, etc) pero esos temas se tienen que hablar de antemano porque exigirlo despues puede ser complicado. Por favor, consulta tu caso en estudio con profesional ya que me das los datos muy incompleto. Saludos. Carlos
Hola. Se puede subdividir propiedad con plano aprobado? Una es una vivienda existente con plano sin permiso declarado y la otra propiedad es un local con plano aprobado obra nueva pero sin construir aún. Gracias
Eduardo. Si tiene el ultimo plano municipal con sello en caratula sea esteaprobado o registrado (el ultimo plano, no el antecedente anterior) podra afectar el predio a subdivisión (unidad 1 y 2). Recurde que debe tener la escritura con propietario vivo para hacer ese paso con agrimensor. Saludos. Carlos
Buenos dias, se puede separar una unidad funcional de un ph, renunciando a las partes comunes o separándolas y reemplazando su función?(ejemplo, crear una entrada independiente para ingresar a la unidad funcional del frente y dejar el pasillo a la unidad funcional del fondo, crear otro acceso a la terraza, etc) Gracias
Hola Alejandro. Los condominos pueden rectificar el plano de mensura que los afecta a PH. La unidad va a ser unidad siempre (lo aclaro por si tu pregunta tiene un aire «independentista»). Podes renunciar al uso del paso en comun y generar otro nuevo, insisto siempre que las partes esten de acuerdo. Entiende que el predio esta afectado a PH legalmente (can papeles). Es un tema que te sugiero lo hables con un agrimensor asi amplias más tu caso. Saludos. Carlos
Hola, compré un terreno en pH, el plano aprobado es para construir una casa de 70 mts con entrepiso, sin divisiones, pero quisiera hacer una habitación de 25 mts para habitarlo más rápidamente y luego terminar la vivienda, ¿Puedo hacer modificaciones internas sin autorización?. Gracias
Hola Josefina. Sugiero lo veas en estudio con un colega arquitecto, asi abordas las opciones que tenes y si lo que vos queres no es un problema a futuro. Toda modificacion u obra interna (modificaciones internas) tambien contemplan presentación municipal. De todos modos, insisto, analiza tu caso con un colega de la zona donde residas. Saludos. Carlos
nilda_narvaez51@hotmail.com
hola , vivo en un PH , yo adelante y otro propietario atras, deseo construir en mi terraza , y la pregunta es, cuales son los requisitos para los mismos.
Hola Nilda. Los requisitos son simples, llamar a un profesional arquitecto para evaluar tu caso y saber que opciones tenes. Saludos! Carlos
Vivo en un pH al frente, tengo q actualizar el plano xq saque Mts edificados para agrandar mi patio, el tema es q con los vecinos del fondo tengo una pésima relación y no van a querer firmarme el nuevo plano, q se hace en estos casos?se puede intimar?
Hola Lorena. La respuesta es directa, si no hay consentimiento, no vas a poder actualizar el plano. Saludos. Carlos
Buenas tardes, una consulta. Compré parte de un terreno y edifique adelante. Hay un pasillo para la parte del fondo pero yo no lo uso. Quiero cerrar al fondo con un muro, los metros del pasillo me corresponde cómo metro lineal o metros cuadrados?
Gracias por este espacio de consulta.
Hola Lorena. Te respondo con una consulta, tenes planos municipales de obra realizados? si no los tenes, lo que consultas, sugiero lo hagas a un arquitecto de la zona en el lugar (la consulta es accesible) asi ven ese temas y otros, que me parece no estas vislumbrando. Espero sigas mi sugerencia. Saludos. Carlos
Hola una consulta , un agrimensor dividió toda mi propiedad en dos partes para poder vender ambas sin problema, ya está todo de forma legal subdividido, A los compradores les interesa comprar una de esas partes más la mitad de la otra, esto se puede hacer? Es decir se realizan nuevos planos y se vende esa cantidad de metros cuadrados que yo desee? Muchas gracias
Hola Diana. Esa pregunta es muy especifica para un agrimensor. Contactate con alguno de tu zona. Saludos. Carlos
En un terreno con 2 casas, (de 2 hnos) hay un pasillo obligado de salida de la casa del fondo. Esos metros de pasillo se descuentan a favor del que vive adelante?. Pues el perjuicio es que resta metros en ancho al de adelante. Cómo se descuenta?
Hola Rafa. La pregunta esta mal formulada, no se descuenta. La distribución que comentas es muy habitual y el pasillo se computa como un area en comun del predio (o no). Eso lo podes evaluar en tu plano de mensura de afectación de PH (si lo tienen). Para ampliar estos temas sugiero consulta paga en estudio del profesional. Saludos. Carlos
Buenas tardes. compre un espacio aereo sobre una galeria donde construi departamentos en 2 pisos + terraza. Toda la obra esta terminada, con planos municipales aprobados, subdivision terminada (gracias a un permiso estipulado en el reglamento que me permitía construir arriba). Ahora tengo que modificar el reglamento para ajustar los nuevos porcentuales y aparentemente SI O SI necesito la firma de los demás (son como 20 y no se si estan todos bien)… Están obligados a firmar? si no firman (o me faltan firmas) como deberia proceder? Mil gracias!
Hola Facundo. Tienen que firmar todos. La respuesta de lo que me comentas esta en el reglamento de copropiedad. Saludos. Carlos
Mi suegra vive adelante, yo al fondo. Actualmente tengo problemas porque no me da paso. Además vino la hija y edifico arriba, agrego una escalera (donde hay paso) y ahora tengo que salir por un pasillo muy extrecho y lleno de cosas que ponen mi suegra y cuñada. Qué se puede hacer en estos casos?
Hola Sonia. Tema largo para responder y para colmo sin un final final. Para que quede escrito para otros, sugiero consultar ANTES DE EMPEZAR UNA INMINENTE OBRA EN UN LOTE DE UN PARIENTE… . Sugiero lo consultes en estudio con un arquitecto de la zona o alrededores donde esta este predio (consulta paga en estudio). Saludos. Carlos